蔣某于9月底看中了合肥市區(qū)的一套商品房，當(dāng)時(shí)簽了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，并向銷售商付了7萬(wàn)元定金。該協(xié)議另約定，雙方自本協(xié)議簽訂之日起30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽手續(xù)。不料，國(guó)慶期間，合肥市開(kāi)始限購(gòu)。“限購(gòu)令”規(guī)定：暫停向擁有1套及以上住房的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。由于蔣某是外地人，而且在合肥市區(qū)已有一套商品房，按上述規(guī)定他無(wú)法再買(mǎi)房，于是就要求解除協(xié)議、退還定金。銷售商認(rèn)為蔣某不再購(gòu)買(mǎi)，構(gòu)成違約，而且給自己造成了一定的損失，不同意退還定金。那么，銷售商應(yīng)當(dāng)退還這筆定金嗎?

【分析】

銷售商應(yīng)當(dāng)如數(shù)退還定金。雖然我國(guó)《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以“約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)*作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”但《合同法》第94條也規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”

據(jù)此，蔣某不再購(gòu)房是否構(gòu)成違約，關(guān)鍵是看房屋限購(gòu)是否屬于不可抗力。“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況，一般是指地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令、罷工等。“限購(gòu)令”即是針對(duì)特定群體購(gòu)房的“政府禁令”，且是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。各地限購(gòu)令均規(guī)定，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

本案中，蔣某屬于“限制令”的對(duì)象，若雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議繼續(xù)履行，將導(dǎo)致不予辦理房地產(chǎn)登記之后果，雙方間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除。由于導(dǎo)致協(xié)議解除的原因是“政府禁令”這種不可抗力的情形，而非蔣某違約，雙方當(dāng)事人均可免責(zé)。因此，蔣某要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及要求返還定金7萬(wàn)元，于法有據(jù)。蔣某可以到房管局開(kāi)具自己被限購(gòu)證明，然后要求銷售商退還定金。如果對(duì)方仍拒不退還定金，蔣某可以通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。