一、出租人可以解除房屋租賃的情形有哪些?

按照合同法的規定，合同的解除分為協商解除、約定解除和法定解除。在房屋租賃合同中解除方式也不外乎這三種：協商解除指在房屋租賃期內，只要合同雙方協商一致就可以解除合同;對于約定解除，需要合同雙方在合同中明確約定具體的合同解除條件，條件成就合同解除;對于法定解除，是指法律明確規定的出租人可以解除合同的情況。但對于合同的約定解除和法定解除，都需要按照合同法第九十六的規定履行相應的通知義務。

房屋租賃合同的協商解除和約定解除均體現合同雙方的意思自治，尤其是約定解除的情況下，解除的條件比較寬泛，會因個案的不同而不同。我們今天僅就房屋租賃合同中出租人的法定解除權進行梳理，以供大家學習參考：

1、房屋租賃合同未約定租賃期限，出租人可隨時解除合同。

按照合同法的規定，房屋租賃的期限為六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。根據《合同法》第二百三十二條規定： 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

所以房屋租賃合同未約定租賃期限，出租人可以隨時解除合同。但是這里需要提醒出租人的是，一定要在合理的期限內書面通知到承租人要解除合同，這里的合理期限沒有明確法律規定，建議根據不同的情況作出判斷，一般不少于30天。

2、承租人未付或延付租金的，出租人可解除合同。

《合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

這里需要提醒出租人的是，不是承租人未按照合同約定支付租金或延付租金就可以立即解除合同，承租人未付或延付租金的情況出現后，出租人要求承租人在合理的期限內支付，承租人仍不支付的，出租人才可以解除合同。這里的“合理期限”也沒有明確的法律標準，建議出租人以書面函件的形式催促承租人支付房租，并且寫明支付租金的具體期限。

3、承租人違反約定使用房租，致使房屋受損，出租人可解除合同。

《合同法》第二百一十九條規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

此種情況的難點在于如何判斷致使房屋受到損失的情形以及損失的具體標準。按照房屋租賃合同司法解除的規定，承租人擅自改變房屋的主體結構、承重結構以及違法擴建的，且承租人不恢復原狀的，出租人可以按照《合同法》第二百一十九條的規定解除合同。所以我們建議一般對此情況在合同的約定清楚，將沒有統一裁判標準的規定轉化為約定解除的具體條件。

4、承租人未經出租人同意轉租的，出租人可解除合同。

《合同法》第二百二十四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

這里需要提醒出租人注意的是，承租人未經出租人同意轉租房屋的，并非任何時候出租人都可以解除合同，按照房屋租賃合同司法解除的規定，出租人必須在知道或應當知道承租人轉租的事實后6個月提出異議，超過6個月的，出租人向人民法院起訴解除合同的，法院不會支持。

另外，這里需要特別提醒出租人的是，出租人一定要有證據證明自己在6個月內通知過承租人，比如快遞單、短信、郵件、電話錄音等相關證據，否則可能會承擔證據不能的不利后果。

5、不可抗力解除合同。比如最常見的房屋被政府征收或拆遷。

合同法第94條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，可以解除合同。當然此種情形，解除權屬于合同雙方，出租人可以依此解除合同，承租人同樣可以依此解除合同。目前，發生糾紛最多就是城中村的拆遷以及國家基礎設施建設中的征收行為，因涉及大額的拆遷征收補償，所以各方利益主體都想利益均沾，從而導致大量的糾紛。

所以我們建議將不可抗力的情形以及遇到拆遷以及政府征收利益如何分配、房屋的添附物如何作價等情形在合同中約定清楚，以減少糾紛的發生。

總之，出租人知曉其擁有的法定解除權利，在房屋租賃合同履行過程中可以有效的維護自己的合法權益。

如果根據法律相關規定，出租方需要強行解除租賃合同的時候需要向承租方支付一定的違約金，具體違約金需要根據雙方在合同中的規定約定來看。但是如果承租人違反了以上5條相關規定，出租方有權向承租方收入房屋，解除勞動合同。

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