房屋租賃是在我們的日常生活中非常不可或缺的一個(gè)在這其中，難免因?yàn)榉N種原因，造成許多關(guān)于房屋租賃合同的糾紛，我們所說的房屋租賃合同就是指承租人和其所租住的房屋的出租人針對(duì)房屋租賃中出現(xiàn)的相關(guān)權(quán)利以及義務(wù)達(dá)成共同決定所簽訂的協(xié)議。房屋租賃合同的糾紛多種多樣，往往是因?yàn)楹贤瑯?biāo)注不明確，主要有七大種房屋租賃合同糾紛案例的原因。

所謂的七大房屋租賃合同糾紛案例產(chǎn)生的原因歸根到底是合同標(biāo)注不明確，通常會(huì)在這七個(gè)方面產(chǎn)生矛盾：群租現(xiàn)象、保障房出租、房屋面積不符、提前解約、帶照租賃、房屋面積不符、 因糾紛導(dǎo)致房屋空置損失的負(fù)擔(dān)。

案例 01 | 群租現(xiàn)象

2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標(biāo)準(zhǔn)每月1500元，租期一年。合同簽訂當(dāng)日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對(duì)打隔斷群租、出租廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等違法出租房屋行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，距1年租賃期滿還差2個(gè)月。后張某提起訴訟，訴訟請(qǐng)求為，1、請(qǐng)求確認(rèn)雙方租賃合同無(wú)效;2、中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

法院審理后認(rèn)為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù)。因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日搬離房屋，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。

案例 02 | 保障房出租

朱先生于2005年3月購(gòu)買了位于北京市昌平區(qū)天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，并實(shí)際居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外購(gòu)買的一套商品房，天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房在閑置2年后于2013年出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無(wú)果后，起訴至法院，以經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，返還房屋。

法院審理后認(rèn)為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。朱先生以房屋系經(jīng)濟(jì)適用房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。判決書中同時(shí)寫明，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請(qǐng)求。

案例 03 | 房屋面積不符

2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號(hào)房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號(hào)房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生于2012年10月委托律師向樂家公司發(fā)出律師函，以房屋實(shí)際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達(dá)之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實(shí)際建筑面積重新計(jì)算租金，退還多收租金、中介費(fèi)以及其他相應(yīng)費(fèi)用。隨后，劉先生搬離訴爭(zhēng)房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生向法院起訴，要求確認(rèn)雙方租賃合同自律師函送達(dá)之日解除，樂家公司退還其房租、中介費(fèi)、押金等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬(wàn)元及搬家費(fèi)用等實(shí)際損失。

法院認(rèn)為，樂家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無(wú)法推定其在看房時(shí)有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在締約時(shí)未以房屋的實(shí)際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實(shí)際使用，存在重大過錯(cuò)。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬(wàn)元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。

案例 04 | 房屋面積不符

2007年1月，永樂公司與快樂賓館簽訂租賃協(xié)議，約定永樂公司將其所有的3號(hào)樓出租給快樂賓館，建筑面積618平方米，租賃期限6年，年租金18萬(wàn)元。合同簽訂后，永樂公司將訴爭(zhēng)房屋交付快樂賓館進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2011年10月，快樂賓館逾期未支付租金，在永樂公司催收后，快樂賓館以實(shí)際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。永樂公司遂向法院起訴，要求快樂賓館向其支付拖欠的租金。

法院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計(jì)算單價(jià)得出，而是固定的數(shù)額。租賃合同簽訂后，永樂公司依約交付該特定房屋，快樂賓館占有使用訴爭(zhēng)房屋的四年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對(duì)租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據(jù)此判決快樂賓館向永樂公司支付拖欠的租金。

案例 05 | 提前解約

2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經(jīng)營(yíng)不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止?fàn)I業(yè)，并撤離租賃房屋，遺留下大量的設(shè)備、桌椅未清理，也未繼續(xù)交納租金。因無(wú)法聯(lián)系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復(fù)原狀后交還張某。王某未到庭應(yīng)訴，書面向法院表示，除非張某對(duì)其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，系已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴(yán)重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當(dāng)支持。租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復(fù)原狀返還張某。

案例 06 | 帶照租賃

紅太陽(yáng)公司是一家具有經(jīng)營(yíng)煙草、酒類相關(guān)營(yíng)業(yè)特許資質(zhì)的企業(yè)。2012年9月23日，紅太陽(yáng)公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽(yáng)公司將自己所有的經(jīng)營(yíng)用房出租給李某，并將自己的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草專賣許可證、酒類專賣證、食品衛(wèi)生許可證一并提供給李某使用，但不得超出紅太陽(yáng)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的經(jīng)營(yíng)范圍。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽(yáng)公司的法定代表人陳某將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草證、酒類專賣證等原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時(shí)交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無(wú)證的狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)。李某因此向紅太陽(yáng)公司提出要求終止租賃合同，紅太陽(yáng)公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等未達(dá)成一致，房屋未能交接。據(jù)此，紅太陽(yáng)公司起訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營(yíng)期間的水電費(fèi)、稅費(fèi)及截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。李某亦提出反訴，要求紅太陽(yáng)公司返還租賃保證金5000元。

法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案中，煙草零售是國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，必須經(jīng)過批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。涉案的《房屋租賃合同》中，出租人將營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證一并交由承租人使用，租賃合同應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)該合同的無(wú)效均有責(zé)任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)及實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、稅費(fèi)，紅太陽(yáng)公司將租賃保證金5000元返還李某。

案例 07 | 因糾紛導(dǎo)致房屋空置損失的負(fù)擔(dān)

2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號(hào)商鋪出租給徐先生用于經(jīng)營(yíng)某品牌產(chǎn)品，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成，徐先生進(jìn)行試營(yíng)業(yè)并申報(bào)相關(guān)材料，因該商鋪上有其他公司的注冊(cè)登記，導(dǎo)致徐先生無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。雙方經(jīng)多次協(xié)商，此事仍未能解決。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照肯定無(wú)法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生向法院起訴，要求解除租賃協(xié)議、廣廈公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。廣廈公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，要求徐先生返還訴爭(zhēng)房屋并支付2014年12月2日起至房屋騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)74號(hào)商鋪的裝修殘值進(jìn)行鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭(zhēng)商鋪。

法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并在2014年11月撤場(chǎng)，但其直到2015年6月4日才將訴爭(zhēng)商鋪返還給廣廈公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭(zhēng)商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無(wú)法辦理必然對(duì)徐先生的正常經(jīng)營(yíng)造成不利影響，且廣廈公司對(duì)于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，徐先生承擔(dān)次要責(zé)任，故法院根據(jù)以上因素，酌情確定了一定的租金及管理費(fèi)。

房屋租賃交易風(fēng)險(xiǎn)提示

張磊：

為了更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風(fēng)險(xiǎn)，我們結(jié)合審判實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，梳理了在房屋租賃中需注意的幾方面情況。

房屋租賃合同簽訂階段

第一，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋的性質(zhì)，對(duì)幾類特殊的租賃加以關(guān)注。

1、帶照租賃。一般來說，營(yíng)業(yè)執(zhí)照的使用不影響房屋租賃合同的效力。但是，若承租人使用出租人提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的范圍包含了國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)，則該租賃合同無(wú)效。故進(jìn)行帶照租賃時(shí)，租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供給他人使用。

2、保障性住房及群租房租賃。保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時(shí)之利，做違反國(guó)家政策法律的行為;承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。

第二，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭(zhēng)議發(fā)生。

房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。

屋租賃合同履行階段

房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。

第一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。

第二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)(一般為六個(gè)月)提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。

第三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個(gè)月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。

房屋租賃合同糾紛發(fā)生階段

房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。與此同時(shí)，雙方還需注意：

第一，因一方違約導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的，守約方應(yīng)當(dāng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費(fèi)用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應(yīng)采取合理措施，如正在進(jìn)行裝修的應(yīng)停止裝修，或停水停電的情況下應(yīng)及時(shí)將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

第二，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無(wú)法繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當(dāng)事人可以在法院的組織下進(jìn)行交接，也可自行辦理交接。如果當(dāng)事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。租賃雙方交接房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理正式的書面交接手續(xù)，對(duì)交接進(jìn)行簽字確認(rèn)，便于法院對(duì)交接的程序和時(shí)間進(jìn)行認(rèn)定，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。

總體而言，租賃雙方在房屋租賃過程中都應(yīng)遵守以下內(nèi)容：一是嚴(yán)格地遵守相關(guān)法律規(guī)定，不得做出違反法律的租賃行為;二是一定堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。三是租賃雙方一定要對(duì)每一項(xiàng)權(quán)利都要有明確的協(xié)商，并將協(xié)商結(jié)果完整、無(wú)誤的記錄在租賃合同之上，這樣就能減少不必要的麻煩。希望我們所總結(jié)的內(nèi)容能夠給您提供幫助。

營(yíng)改增后房屋租賃稅率是怎樣計(jì)算的

房屋租賃合同續(xù)簽協(xié)議范本

房屋租賃不得不注意的法律問題(上）