一、房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用>部分詳細解讀

第七條　承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：1、因不可抗力致使合同不能繼續履行的;

2、承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;

3、承租人未經出租人同意轉租的;

4、承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;

5、承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;

6、不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條　因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

1、租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

2、租賃房屋權屬有爭議的;

3、租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：

1、因不可抗力致使不能實現合同目的的;

2、出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;

3、因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;

4、不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;

5、租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;

6、司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;

7、租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;

8、不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;

9、一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

合法租賃中產生的合同解除糾紛，司法解釋表示該事實符合所列情形的，出租人可以解除租賃合同。房屋和房屋內部物品受到損害，租金無法順利拿到，由于承租人的原因房屋不能使用和按合同出租都屬于規定中對出租人的利益損害。出租人可進行維權，另外承租人也可根據法規的條件維權、申請查封。

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