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寧波
影響房屋租賃合同效力的因素有哪些?
影響房屋租賃合同效力的因素有法律的明確規(guī)定，也有實踐中的因素。那么，影響房屋租賃合同效力的因素有哪些？怎么判斷房屋租賃合同的效力？房屋租賃合同效力對于房屋在租賃當事人有哪些影響？
房屋租賃的法律效力：
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
(一) 合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;
(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
(四) 是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
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簡介:
石花，2019年取得《法律職業(yè)資格證書》，在校期間多次榮獲國家勵志獎學金、學校獎學金、三好學生等榮譽，法學理論功底深厚。2020年在公司擔任法務，期間為公司解決多項法律問題。現(xiàn)執(zhí)業(yè)于榮獲“全國律師行業(yè)先進黨組織”、“貴州省優(yōu)秀律師事務所”、“貴陽市優(yōu)秀律師事務所”榮譽稱號的貴州馳宇律所事務所。執(zhí)業(yè)期間，辦理了諸多民事訴訟案件與非訴案件，取得良好的效果，積累了豐富的工作經(jīng)驗。擅長于合同糾紛、侵權(quán)糾紛、婚姻家庭糾紛、交通事故、民間借貸等訴訟業(yè)務，對刑事辯護案件也深有研究。始終秉持“誠信執(zhí)業(yè)、追求卓越”的執(zhí)業(yè)理念，盡最大努力維護當事人的權(quán)益，為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的專業(yè)法律服務。
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