房地產(chǎn)虛假?gòu)V告是指以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布含有國(guó)家禁止內(nèi)容的廣告,欺騙購(gòu)房者。按照相關(guān)規(guī)定,廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號(hào),應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)及其有效期,應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示,不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果,不得含有升值或投資回報(bào)的承諾,不得含有裝飾內(nèi)容。

防范措施：應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、樓花等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容以附件形式全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

2、注意按揭問題

按揭問題主要分兩種:一是某些開發(fā)商推出零按揭、一成按揭等賣房措施;二是開發(fā)商為了盡快售罄,盲目為那些并不具備還貸能力的購(gòu)房戶貸款提供“擔(dān)?！??！吨袊?guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定按揭比例最高不得超過80%,零按揭、一成按揭不過是開發(fā)商將合同上的房?jī)r(jià)提高,虛報(bào)給銀行。

防范措施：貪小便宜要不得。對(duì)購(gòu)房者來說,雖然暫時(shí)少付了房款，但合同金額的增高意味著要承擔(dān)更高的房屋契稅、維修基金、保險(xiǎn)費(fèi)等與房屋總價(jià)直接有關(guān)的費(fèi)用，得不償失。

3、注意合同簽訂的補(bǔ)充條款問題

一般情況下，購(gòu)房合同是經(jīng)政府部門審查過的格式合同，但很多開發(fā)商都會(huì)要求在購(gòu)房合同上空白的地方簽訂補(bǔ)充條款，或在購(gòu)房合同之外簽補(bǔ)充協(xié)議，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，損害購(gòu)房者利益。

防范措施：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，特別是免除開發(fā)商義務(wù)，削減業(yè)主權(quán)利的條款，遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。

4、注意房屋配套設(shè)施問題

很多房子都是預(yù)售的期房，房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設(shè)過程中為了節(jié)省成本從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，到實(shí)際交房時(shí)，不少規(guī)劃都變成了空的，配套設(shè)施要么沒有，要么質(zhì)量和數(shù)量大縮水。

防范措施：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

5、購(gòu)買期房時(shí)注意開發(fā)商證照問題

因所購(gòu)買房屋是預(yù)售的期房，購(gòu)房者對(duì)與開發(fā)商簽訂的合同的合法性審查就應(yīng)該尤其注意，這是維護(hù)自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)和根本?！?a href='http://www.6065bob.com/contract/67.html' target='_blank' data-horse>商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條明確規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

防范措施：審查開發(fā)商能否提供《商品房預(yù)售許可證》原件，對(duì)預(yù)售許可證上所載明的內(nèi)容進(jìn)行審查，看自己所購(gòu)買的房屋是否座落在預(yù)售許可證所載明的預(yù)售房屋范圍;去房管部門或登陸房管部門網(wǎng)站對(duì)預(yù)售許可證的真實(shí)性進(jìn)行審查，防止開發(fā)商弄虛作假。

6、注意所購(gòu)房屋是否已經(jīng)抵押

實(shí)踐中許多購(gòu)房者在買房后發(fā)現(xiàn)所買的房屋或土地使用權(quán)已經(jīng)在銀行進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來，甚至房屋被銀行優(yōu)先受償，而此時(shí)如果開發(fā)商卷款逃跑，購(gòu)房者將血本無(wú)歸。

防范措施：選擇有實(shí)力的口碑較好的開發(fā)商，要求開發(fā)商提供土地使用權(quán)證原件，并向土地登記部門、房管部門查詢土地或房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押，簽訂商品房預(yù)售合同的要及時(shí)備案。

7、交房時(shí)注意要求開發(fā)商提供“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。

防范措施：看清“三書一證一表”，只有這些證件都齊全了，樓房質(zhì)量才是經(jīng)過國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的，這是開發(fā)商交房的必要條件，業(yè)主一旦簽了有關(guān)收樓文件，就視為對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可。