2013年3月5日，劉某同甲開發商簽訂了一份了《商品房買賣合同》，甲開發商將位于鳳凰城小區3棟501室房屋一套出售給劉某，合同約定甲開發商于2015年5月1日前履行交房義務。2015年4月5日，甲開發商書面通知劉某稱其商品房已經驗收合格，符合入住條件，劉某于是領取了鑰匙。后劉某發現商品房只經“五方驗收”(勘查、設計、施工、監理、建設)，未到建設主管部門驗收備案，遂要求甲開發商承擔逾期交房責任。甲開發商辯稱劉某已領取房屋鑰匙，且根據合同約定“買受人領取房屋鑰匙的，該商品房視為交付于買受人”，故房屋已交付。

【分歧】

對于該商品房是否已交付，存在兩種不同意見：

第一種意見認為，該商品房已實際交付。本案商品房雖未經建設主管部門備案，但已經“五方驗收”，即該商品房已經竣工驗收，建筑主體合格。同時，劉某已經領取了房屋鑰匙，視為劉某對該商品房的認可并接收，故該商品房已交付。

第二種意見認為，該商品房未實際交付。根據法律規定，商品房只有經建設主管部門備案后才視為驗收合格，本案商品房只經“五方驗收”，不符合法律強制性規定。其次，劉某是在收到開發商商品房驗收合格通知書后才領取房屋鑰匙，劉某當然性會誤解為商品房經驗收備案，開發商存在欺騙行為，故此種情況下的領取鑰匙不是劉某的真實意愿。

【管析】

筆者同意第二種意見，主要理由如下：

第一、根據我國法律規定，商品房經驗收合格即經建設主管部門登記備案后方可交付使用。商品房經“五方驗收”后，僅是表明建筑主體竣工驗收合格，其后還需規劃驗收、消防驗收、環保驗收等后期一系列驗收，只有在所有驗收合格并在建設主管部門登記備案后方可交付使用，故“五方驗收”并不代表商品房驗收合格，也不符合法律規定。其次，五方驗收中的勘查、設計、施工、監理、建設單位都是開發商聘請過來或者發包工程的，他們與開發商存在利益關系，其驗收合格的真實性存在懷疑，故需要政府相關部門進一步驗收確認。市場上任何商品都需要經過質檢部門質量檢查，商品房也是商品，并比一般商品價值大、重要性強、牽涉面廣，更需要政府部門驗收合格方可交付使用。

第二、劉某領取房屋鑰匙行為不能視為房屋已實際交付。首先，開發商將未經驗收合格的房屋交付業主，開發商本身存在重大過錯并違約在先，我們不能因業主領取鑰匙就認可開發商行為合法合約，不追究其責任。其次，開發商書面通知交房存在欺騙性，開發商通知中的驗收合格，容易使業主誤解為商品房經驗收備案，符合合同規定的交房條件，正是在這種誤解的情況下業主才領取了鑰匙，即領取鑰匙行為不是業主的真實意思表示。同時，業主只是普通民眾，他們不可能知曉商品房驗收過程和規定，法律也不要求業主們應當知曉，基于對開發商的信任，業主接受鑰匙的行為符合常理。故劉某在未知曉真實情況下領取鑰匙的，不能簡單視為雙方對合同約定的房屋交付的變更。

第三、從實踐中來看，在基層，開發商違約違規交房現象十分嚴重，造成社會矛盾激烈，群體性事件經常發生。很多時候，開發商急于回籠資金或高價賣房，將驗收不合格的房屋提前交付，并以業主領取鑰匙為由視為業主認可房屋交付，不僅違背真實情況，引發房屋質量不合格問題，而且因驗收手續不完整導致業主長時間無法辦理產權證。因此，明確商品房交付標準具有重要意義，一方面保障業主利益，確保房屋質量合格且適合居住;另一方規范房地產市場，整治亂交房現象，促進房地產市場健康、持續發展，進而維護社會的和諧和穩定。

綜上所述，本案中，劉某的商品房不能視為已實際交付。