2013年3月5日，劉某同甲開發(fā)商簽訂了一份了《商品房買賣合同》，甲開發(fā)商將位于鳳凰城小區(qū)3棟501室房屋一套出售給劉某，合同約定甲開發(fā)商于2015年5月1日前履行交房義務(wù)。2015年4月5日，甲開發(fā)商書面通知劉某稱其商品房已經(jīng)驗(yàn)收合格，符合入住條件，劉某于是領(lǐng)取了鑰匙。后劉某發(fā)現(xiàn)商品房只經(jīng)“五方驗(yàn)收”(勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè))，未到建設(shè)主管部門驗(yàn)收備案，遂要求甲開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。甲開發(fā)商辯稱劉某已領(lǐng)取房屋鑰匙，且根據(jù)合同約定“買受人領(lǐng)取房屋鑰匙的，該商品房視為交付于買受人”，故房屋已交付。

【分歧】

對于該商品房是否已交付，存在兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，該商品房已實(shí)際交付。本案商品房雖未經(jīng)建設(shè)主管部門備案，但已經(jīng)“五方驗(yàn)收”，即該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，建筑主體合格。同時(shí)，劉某已經(jīng)領(lǐng)取了房屋鑰匙，視為劉某對該商品房的認(rèn)可并接收，故該商品房已交付。

第二種意見認(rèn)為，該商品房未實(shí)際交付。根據(jù)法律規(guī)定，商品房只有經(jīng)建設(shè)主管部門備案后才視為驗(yàn)收合格，本案商品房只經(jīng)“五方驗(yàn)收”，不符合法律強(qiáng)制性規(guī)定。其次，劉某是在收到開發(fā)商商品房驗(yàn)收合格通知書后才領(lǐng)取房屋鑰匙，劉某當(dāng)然性會誤解為商品房經(jīng)驗(yàn)收備案，開發(fā)商存在欺騙行為，故此種情況下的領(lǐng)取鑰匙不是劉某的真實(shí)意愿。

【管析】

筆者同意第二種意見，主要理由如下：

第一、根據(jù)我國法律規(guī)定，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即經(jīng)建設(shè)主管部門登記備案后方可交付使用。商品房經(jīng)“五方驗(yàn)收”后，僅是表明建筑主體竣工驗(yàn)收合格，其后還需規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收等后期一系列驗(yàn)收，只有在所有驗(yàn)收合格并在建設(shè)主管部門登記備案后方可交付使用，故“五方驗(yàn)收”并不代表商品房驗(yàn)收合格，也不符合法律規(guī)定。其次，五方驗(yàn)收中的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位都是開發(fā)商聘請過來或者發(fā)包工程的，他們與開發(fā)商存在利益關(guān)系，其驗(yàn)收合格的真實(shí)性存在懷疑，故需要政府相關(guān)部門進(jìn)一步驗(yàn)收確認(rèn)。市場上任何商品都需要經(jīng)過質(zhì)檢部門質(zhì)量檢查，商品房也是商品，并比一般商品價(jià)值大、重要性強(qiáng)、牽涉面廣，更需要政府部門驗(yàn)收合格方可交付使用。

第二、劉某領(lǐng)取房屋鑰匙行為不能視為房屋已實(shí)際交付。首先，開發(fā)商將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付業(yè)主，開發(fā)商本身存在重大過錯(cuò)并違約在先，我們不能因業(yè)主領(lǐng)取鑰匙就認(rèn)可開發(fā)商行為合法合約，不追究其責(zé)任。其次，開發(fā)商書面通知交房存在欺騙性，開發(fā)商通知中的驗(yàn)收合格，容易使業(yè)主誤解為商品房經(jīng)驗(yàn)收備案，符合合同規(guī)定的交房條件，正是在這種誤解的情況下業(yè)主才領(lǐng)取了鑰匙，即領(lǐng)取鑰匙行為不是業(yè)主的真實(shí)意思表示。同時(shí)，業(yè)主只是普通民眾，他們不可能知曉商品房驗(yàn)收過程和規(guī)定，法律也不要求業(yè)主們應(yīng)當(dāng)知曉，基于對開發(fā)商的信任，業(yè)主接受鑰匙的行為符合常理。故劉某在未知曉真實(shí)情況下領(lǐng)取鑰匙的，不能簡單視為雙方對合同約定的房屋交付的變更。

第三、從實(shí)踐中來看，在基層，開發(fā)商違約違規(guī)交房現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成社會矛盾激烈，群體性事件經(jīng)常發(fā)生。很多時(shí)候，開發(fā)商急于回籠資金或高價(jià)賣房，將驗(yàn)收不合格的房屋提前交付，并以業(yè)主領(lǐng)取鑰匙為由視為業(yè)主認(rèn)可房屋交付，不僅違背真實(shí)情況，引發(fā)房屋質(zhì)量不合格問題，而且因驗(yàn)收手續(xù)不完整導(dǎo)致業(yè)主長時(shí)間無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，明確商品房交付標(biāo)準(zhǔn)具有重要意義，一方面保障業(yè)主利益，確保房屋質(zhì)量合格且適合居住;另一方規(guī)范房地產(chǎn)市場，整治亂交房現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而維護(hù)社會的和諧和穩(wěn)定。

綜上所述，本案中，劉某的商品房不能視為已實(shí)際交付。