一、以建筑物區分所有權起訴書的訴訟主體一般是誰？

(一)業主和物業使用人

1、業主。《物權法》未對業主的概念進行界定。根據國務院《物業管理條例》第6條的規定，房屋的所有權人為業主。《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第1條：依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。《解釋》沒有遵循物權登記生效主義，僅將業主限定為房屋產權證上的權利人即狹義上的法律物權人范圍內，不僅考慮到了基于生效法律文書、繼承、受遺贈等法律事實行為而取得物權的業主身份的認定，而且將基于合同行為而取得或占有專有部分的買受者、繼受者，在其未辦理專有部分所有權移轉登記前也納入到了業主的范圍。

《解釋》雖然對業主的身份進行了擴大，但未對物業管理實踐中一些常見的有爭議的業主主體進行必要的列舉和強調，如在一個物業會出現夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出資、共同使用，而產權只登記在一人名下的情況應當如何認定。筆者認為，對于這一類家庭共有同一物業的情況，根據婚姻法原理和我國《婚姻法》第17、18、19條對夫妻財產歸屬的規定，在婚姻關系存續期間，該物業應屬于夫妻共有，除非雙方有特別約定或其它特別情形。一般情況下，夫或妻均可成為業主，而不應對夫或妻一方作為業主參加物業管理甚至訴訟的權利進行限制。如果父母子女、兄弟姐妹共用一處物業，如有合法有效的法律文件或法律事實能證明其對物業享有共有權利，應當認定其具有業主身份;反之，若雖是同居一處或共用一物業，但未能提供有效法律文件或其他證據證明其享有共有權利，則不應當認定為業主，即使發生糾紛也不具有訴訟主體的資格。

(2)物業使用人。

一物一權屬我國物權法的基本原則，基于這樣的原則，建筑物中專有部分的所有權只能有一個物權主體，即業主。而基于業主對建筑物專有部分的所有權，業主可以在專有部分設置用益物權，用益物權的權利主體可以是房屋承租人、其他經房屋業主授權的使用人。《物權法》并沒有關于非業主的物業使用人的相關規定，但這卻是實務中不可回避的一個問題。小區內的非業主長期住戶包括業主的親屬、房屋承租人，業主的親屬是否具有可以認定為業主上面已分析過，而房屋承租人是否可以認定為業主呢?租賃權具有對抗第三人的效力，若他人的行為侵占、損害、妨害承租人對物的支配時，承租人可以直接向侵權人提起停止侵害、賠償損失的主張或向出租人主張相應的權利。這實際上表明房屋所有權人在出租房屋的時候，也將一部分權利轉讓給了承租人。除非雙方另有約定，該部分權利也應當及于共有部分及共同管理權，否則會出現這部分權利無人行使的狀況。《物權法》第72條第2款規定：業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。這些由業主授權的非業主使用權人的權利，他們在對房屋進行占有、使用和收益的權利依附于業主，而一旦業主進行了授權，他們就應當具有等同于業主的地位，可以行使業主的權利。《解釋》第16條：建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。因此這一類的物業使用人可以認定為業主，發生物業糾紛時具有訴訟主體資格。

(二)業主委員會

業主委員會的訴訟主體問題，從《物權法》的起草到最后的實際出臺生效所規定的條款來看，這一問題都沒有得到解決，以及現在最高院的出臺的《解釋》也選擇了回避。但在審判實踐中，業主委員會能否作為訴訟主體卻是一個不容回避的問題。從解釋來看，最高院似乎也并不愿否認業主委員會的訴訟主體資格，只是沒有明確規定。當出現業委會依《物權法》第78條的規定而可能成為被告時，或依《物權法》第83條的規定充任原告時，如果否認它的訴訟主體資格從法理邏輯上來講是相當荒謬的。

筆者認為，認定一個組織是否具有法律上的訴訟主體資格的前提條件并非該組織能“獨立承擔責任”。法律主體的權利能力、責任能力屬于實體性的規定，而當事人能力屬于程序性的規定，不能將兩者完全等同起來。即使業主委員會不能獨立承擔民事責任，也不能否認業主委員會具有當事人能力的事實。從世界的發展趨勢來看，大多數國家和地區均承認和支持成立業主管理團體來解決建筑物區分所有權人有效管理其共同財產的問題，這些國家或地區的立法理念中，無論是認定業主管理團體是法人還是非法人組織，都明確肯定其具有當事人能力，依法享有訴權。另一方面，現行《物權法》賦予了業主大會和業主委員會更多、更明確的管理權利，并規定了業主大會和業主委員會的決定在建筑區劃內具有法律約束力。若業主委員會的法律主體地位長期一直模糊的狀況，勢必將直接影響其履行法定職責，同時影響到業主認為業主大會和業主委員會的不當決定侵害到其合法權益而主張行使撤銷權。因此只有認定業主委員會具有訴訟主體的資格，才能解決與《物權法》賦予業主大會行使管理職能產生的責任承擔的銜接問題。

結合的本案中來，業主甲(房屋所有權人)和乙都具有多重身份，不同的身份之間存在著不同的法律關系。對業主而言，作為專有部分的所有人，甲對A室享有房屋的所有權，并依法承擔法定不動產相鄰權所賦予的權利和義務。作為《業主公約》、《物業服務合同》的簽訂者，甲享有并承擔《業主公約》、《物業服務合同》所約定的權利、義務;同樣，對于承租人乙而言，作為不動產的使用者，乙依法享有法定的不動產相鄰權所賦予的權利、義務;作為《業主公約》、《物業服務合同》所約定的權利、義務的特定繼受人，乙亦享有并承擔《業主公約》、《物業服務合同》所規定的權利和義務。丙擅自占有走廊、亂搭亂建的行為既違反了《業主公約》的規則，又違反了《物業管理服務合同》的約定，除了甲、乙或相關業主可單獨或聯合提起侵犯相鄰權訴訟外，業主委員會或者物業管理公司都有權提起違約之訴，要求丙承擔相應的違約責任。

綜合上面所說的，建筑物區分所有權如果出現了什么糾紛的話那么是可以直接走法律程序的，但起訴案件就必須要存在一個訴訟主體，對于此情況的訴訟只要符合條件就可以作為案件的主體來進行起訴，并且寫一份起訴書，這樣法院才會更好的進行處理。

建筑物區分所有權的司法解釋有哪些內容?

建筑物區分所有權共有部分

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