一、房地產抵押合同生效日期有什么規定

不動產抵押合同是要式合同,雙方在合同書上簽字或蓋章,即成立并生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。根據《物權法》第9條、第15條及第23條規定,現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式,不承認物權行為的獨立存在,也不認為債權合意可以直接引致物權的變動,而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。

3、因此,不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件:一是當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同;二是作為法定公示方法的,在登記機關完成的不動產抵押權登記。登記不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押權的生效要件。《物權法》第187條所規定,不動產抵押權自登記時設立。只有辦理了不動產抵押登記,不動產抵押權才生效。

《擔保法》根據我國的實際情況規定了抵押合同生效的兩種方式。一種是抵押合同簽訂后，需要進行抵押物登記，抵押合同才能生效。另一種是可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。這兩種生效方式根據抵押財產的不同，區分哪些需要登記，哪些不需要登記。

以企業以外的動產抵押的，可以自愿辦理登記，抵押合同自簽訂之日起生效。以不動產和企業的設備及其他動產抵押的，按照擔保法規定的部門登記。擔保法之所以規定企業以外的動產抵押的，可以不登記，抵押合同自簽訂之日起生效，是為了方便個人以動產抵押，特別是農民，他們到登記部門登記有的路途很遠，不方便，且要交納登記費，加重了他們的負擔。所以，擔保法根據我國實際情況規定了兩種生效方式。

注：1、同一效力等級，新法優于舊法，所以房屋抵押合同適用《物權法》;2、實踐中，不少抵押人利用《擔保法》這一規定，在與債權人簽訂抵押合同后而不辦理抵押權登記，從而使債權人雖按照主合同的約定貸款給債務人后卻無從獲得抵押權擔保。為此最高人民法院《擔保法解釋》第五十六條規定：法律規定等級生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押等級致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。

房地產抵押合同的生效，是指房地產抵押合同發生法律上的效力，產生創設抵押權的法律效果。

二、房地產抵押合同的生效，要把握以下幾點：

1、房地產抵押合同是從合同，房地產抵押合同生效的前提是所擔保的主債合同生效。

2、房地產抵押合同是民事法律行為，它發生效力的前提是它不違背相關的法律規定，是有效的民事法律行為。

3、房地產抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當中僅移交房地產權利證書的，一般不會使房地產抵押合同生效。但是，如果當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。也即可以認定房地產抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

三、房地產抵押合同無效的，該如何處理?

房地產抵押合同無效，是指房地產抵押合同因法律規定的原因而不發生創設抵押權效果。房地產抵押合同無效的原因是多樣的：

1、主合同無效導致房地產抵押合同無效;

2、因房地產抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：(1)《民法通則》上的無效原因：當事人無民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;(2)《城市房地產抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。

房地產抵押合同無效時，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。在房地產抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：

(1)主合同無效而致房地產抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔民事責任。抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3。

(2)主合同有效而房地產抵押合同無效，債權人無過錯的，抵押人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;債權人、抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2。

總之，不動產抵押合同自抵押財產登記之日起生效。然而，事實上，只有房地產經營權被轉讓，房地產抵押合同一般不會生效。但是，如果當事人處理抵押登記手續而且由于登記部門不能申請抵押登記，則當債權人向債權人交付適當的證明時，出質人可以確定債權人優先購買財產。

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