為了更好的分析借名購房行為出現(xiàn)的原因和法律特點(diǎn)，我們首先對(duì)于市第一中級(jí)人民法院審理此類案件的情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。我們發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榻杳彿慷a(chǎn)生的糾紛越來越常見，最近幾年來更是逐年大幅上升。從2005年到2010年，北京市第一中級(jí)人民法院審理的借名購房糾紛僅為7件。而從2010年1月1日至2015年1月1日的五年間，一中院審理的借名購房糾紛為82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分別為4件、16件和52件。

下面我們通過典型案例對(duì)借名購房糾紛的法律特征進(jìn)行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進(jìn)行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張?jiān)V爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認(rèn)房屋是韓女士的財(cái)產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。

借名人的動(dòng)機(jī)分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來的購房限制。

這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實(shí)踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長的貸款年限，或?yàn)榱速徺I他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。

2、為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。

3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費(fèi)用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。

借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實(shí)際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時(shí)，借名人將面臨重大的經(jīng)濟(jì)損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，借名購房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認(rèn)無效。

在借名購房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對(duì)普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認(rèn)定為無效。

在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認(rèn)定為有效：

(1)借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號(hào)取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對(duì)社會(huì)公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號(hào)而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議有效。

2、借名購房的事實(shí)認(rèn)定困難。

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購房的事實(shí)有無合理解釋等因素綜合判斷。對(duì)于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，這對(duì)于欠缺自我保護(hù)意識(shí)的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購房的合同關(guān)系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。若相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實(shí)有效，仍然會(huì)造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法追回的結(jié)果。

4、出名人的購房資質(zhì)受到影響。

對(duì)于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時(shí)也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟(jì)路徑

發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動(dòng)起訴的情形：

借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對(duì)于房屋不享有所有權(quán)，而僅對(duì)于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請(qǐng)求。在前述借名人主動(dòng)起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。

法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實(shí)際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實(shí)需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際權(quán)利人。同時(shí)，實(shí)際出資人有證據(jù)意識(shí)，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。