一、關于購房定金的法律規定

《擔保法》規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

因此，按照上述法律的規定，購房認購書中規定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認購書中規定的購房定金就不能超過20萬元。

二、如果購房定金的比例超過了20%怎么辦?

《擔保法司法解釋》第一百二十一條規定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超過百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關于定金罰則的規定。

所謂定金罰則，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。比如，房屋價格是100萬元，但是認購書中的定金是30萬，那么超出的10萬就不能適用定金罰則。如果由于開發商的原因導致購房合約不能簽訂的，那么開發商應當給購房者雙倍返還的定金是40萬，而不是60萬。當然開發商把超出定金的10萬也必須退回給購房者，這樣購房者一共可以拿到50萬。

三、如何合理約定購房定金?

如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。

四、買房交訂金不能口頭協議

買房私下交易，交訂金時只做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律保護。因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，采用法律方式維護自己的合法權益。

五、買房交定金六大注意事項

(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;

(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;

(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;

(4)要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。

(5)謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。

(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。