被售樓書吸引購房者決定購房

一份彩色的印刷品經常會打動購買者的心，且不說“凱旋門的氣度風光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等等令人心馳神往的廣告詞語，單憑那“24小時供應熱水，每戶都在戶外設置獨立的水、電、煤氣及熱水表”和各種環境、文化、體育、休閑設施，就足以證明是一處高檔次的住宅小區。所以很多購房者尤其是外地購房者很容易被色彩斑斕的商品房購房書所吸引，從而和房地產開發公司簽訂了商品房預售合同。

當然，有些購房者會更小心些，他們總覺得那些印刷精美、奪人眼球的東西不如白紙黑字的合同來得踏實，于是會簽署了一個補充條款，約定房產開發商到時交付的房屋必須與樓書說明一致，否則買房有權追究對方責任。那么這個補充條款的簽訂是否必要?商品房售樓書本身是否具有合同效力呢?

相關案例：交房時大失所望購房者起訴開發商

某購房者看了商品房售樓書，并和部分購房者一樣，簽訂了補充條款。然而，該購房者如期拿到新房后，感覺自己被騙了。當初說四個表具都裝置在戶外，現在卻有三個已經裝在室內了。至于那些法國風情的環境和種種設施更不知在何處，一個前庭廣場竟是一處環境嘈雜，出行不便之地。

該購房者左思右想最后一紙訴狀把開發商告到了法院，要求把煤氣表、冷水表、熱水表移裝到戶外，把樓書說明里寫明的環境、文化、體育、休閑設施配套到位，并支付一筆違約金。開發商卻說我們從來就沒有出過什么樓書，這位業主所說的樓書其實是廣告宣傳品而不是合同，不能作為交房條件。至于三表裝在室內我們在他進戶時就已經書面通知過。

法院認為這起案件的關鍵在于那份彩色印刷品究竟是不是補充條款中所說的樓書說明，把這個問題搞清了，開發商應否承擔違約責任的問題也就迎刃而解。從彩色印刷品的內容來分析，雖然名稱不叫樓書說明，但實際上卻是開發商對外銷售房屋的宣傳載體，它對該購房者購買的房屋所處小區的環境，以及相應的設施作了完整的描述，顯然具有樓書說明的性質。

再從交易習慣與誠實信用角度分析，開發商在售房時把這份印刷品交給阿-豪，作為普通購房者阿-豪完全有理由相信這份印刷品就是雙方補充條款中約定的樓書說明。基于這樣的認識，法院認定這份彩色印刷品就是雙方約定的樓書說明。由于房產開發商實際履約情況與樓書說明不完全一致，應當承擔違約責任，法院根據開發商的違約程度酌情確定賠償數額。阿-豪還認為小區環境與廣告效果不符，但雙方卻沒有對小區的環境效果的具體標準有過明確約定，對此法院就沒能支持了。

法律人士提醒：售樓書的內容最好寫進合同

最高法院關于商品房買賣的司法解釋規定，開發商提供的售樓廣告和宣傳資料就小區規劃范圍內的房屋及其相關設施所做的說明也允諾具體確定，對合同的訂立及價格有重大影響的，視為合同內容。

開發商認為所提供資料不是樓書，意圖規避合同條款的約定。其實樓書并不是一個確定概念，開發商提供的宣傳資料性質都是一樣的，區分樓書與其它資料并沒有必要。另外，即使不是樓書，按照司法解釋的規定，其對相關設施做出了明確的說明，也視為合同內容。

因此，購房者如果對于售樓書中的內容滿意并以此為依據決定購買房子，一定要在簽合同時把售樓書中的內容寫進購房合同，以免在交房時出現糾紛沒有依據起訴開發商違約。同時也最好保留好當時的商品房售樓書，以作為依據。