預告登記失效后怎么辦?

可再重新申請。

房屋登記機構如何判斷預告登記是否已經失效

商品房竣工后，開發企業隨即辦理了初始登記，但某甲并未及時前來辦理該房屋的轉移登記。時隔半年以后，開發企業和某乙前來申請該房屋的轉移登記。我單位發現該處房屋已設有預告登記，便告知當事人該房屋原來已經辦理過預購商品房預告登記，在這一預告登記注銷或失效前，未經預告登記的權利人同意，不能為某乙辦理商品房的轉移登記。但開發企業認為，《物權法》第二十條第二款已規定了“預告登記后……自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。這一房屋在開發企業辦理了初始登記以后，便具備了能夠進行不動產登記的條件，而某甲在半年多的時間內未申請該房屋的轉移登記，預告登記已經依法失效。因此堅持要求我單位為某乙辦理轉移登記。

金*達：預告登記是對預告登記的義務人行使權利的一種限制，倘若長期處于這種限制狀態，會損害預告登記義務人的利益。因此，《物權法》規定了“自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。

能夠進行不動產登記(本登記)的條件應包括兩個方面，一是客觀上具備了辦理本登記的條件，二是預告登記的義務人是否配合預告登記的權利人辦理本登記。是否具備了辦理本登記的客觀條件，不同類型的預告登記有所不同：

1.預購商品房預告登記，是開發企業(賣方)已完成了初始登記;2.預購商品房抵押的預告登記，是預告登記的義務人(購買商品房的業主)完成了商品房的轉移登記;3.現房的轉讓和抵押本來從房屋轉讓合同或抵押合同簽訂之日起就可以辦理轉移登記或抵押登記，只是由于當事人自己的原因，一時無法或不打算立即辦理轉移登記或抵押登記，這才需要以預告登記來保障將來實現物權。因此，如果當事人在協議上約定某一天作為能夠進行不動產登記之日，則應從協議所約定的一天起算。如果沒有對此進行約定，則起算時間就是物權協議簽訂之日。

但是，登記機構并不能簡單地以起算日期起三個月時間已經屆滿來直接推定預告登記失效，因為還存在預告登記的義務人是否配合的問題。預告登記的主要目的就是為了保障將來實現物權，因此，在一般情況下，只要到了能夠進行不動產登記之時，預告登記的權利人一般都會及時地辦理不動產登記，以取得不動產物權。在本例中，雙方沒有在開發企業辦好初始登記之日起三個月內申請轉移登記，這存在兩種可能：一是買方某甲怠于行使自己的權利或是出于故意(如某些炒房者)，未及時申請轉移登記;二是作為賣方的開發企業不予協助或故意拖延時間，等待三個月時間的屆滿，讓預告登記失效。

如果預告登記的權利人和預告登記的義務人對此各執一詞，這就形成了雙方的民事糾紛，難以也不應由登記機構來判斷誰是誰非。當事人應當通過協商或司法程序來解決問題。因此，預告登記在實踐中出現的問題遠比立法時所考慮

的問題更為復雜。在國家沒有新的規定以前，除了以下情況，登記機構不能僅以三個月時間的屆滿來推定預告登記失效：

1.有證據證明已辦理預告登記的債權消滅(如雙方解除合同或合同被認定無效);2.司法部門認定預告登記已經失效;3.預告登記的權利人自己認可從能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。

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