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稅收雖然對于我國政府管理和服務(wù)職能的發(fā)揮有著重要的作用，但是，稅收制度的設(shè)置也是需要經(jīng)過科學(xué)探討和專業(yè)評(píng)估的。稅收不是越多越好，也不是越少越好科學(xué)合理的稅收才有利于國家的發(fā)展。我國的稅收政策也是在不斷的調(diào)整和修改，二手房交易營業(yè)稅就是一個(gè)很好的例子。律霸小編為大家介紹二手房交易營業(yè)稅的免征期限，希望對大家有所幫助。

一、相關(guān)概念介紹

二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費(fèi)，包括:營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.05%;個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔(dān)的不同的稅費(fèi)，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。 結(jié)果是增加了買房人的購房負(fù)擔(dān)，也增加了國家的稅收收入。實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

二、二手房交易營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)

1、凡是房產(chǎn)證(或者稅務(wù)部門出具的契稅稅票)填發(fā)時(shí)間不足2年的，需要交納成交價(jià)格5.5%的二手房交易營業(yè)稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照(實(shí)際成交價(jià)格-原購買價(jià)格)×5.5%的標(biāo)準(zhǔn)交納。

2、依據(jù)現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，原則上，贈(zèng)與人是需要繳納營業(yè)稅的，繳納營業(yè)稅的稅率是5%。

3、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征營業(yè)稅;離婚財(cái)產(chǎn)分割、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人，免征營業(yè)稅。

4、其他人之間的房產(chǎn)贈(zèng)與行為，應(yīng)依法繳納營業(yè)稅。但若其他人之間贈(zèng)與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限的，符合免征營業(yè)稅條件的，仍可以免征營業(yè)稅，比如，個(gè)人將購買滿5年的住房對外贈(zèng)與的，可免征收營業(yè)稅。

5、房產(chǎn)交易營業(yè)稅的具體算法是：營業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營業(yè)額×適用稅率。營業(yè)額是指納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、出售或出租無形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

營業(yè)稅稅率按照行業(yè)、類別不同分別采用了不同的比例稅率。交通運(yùn)輸業(yè)為3%，出售、出租無形資產(chǎn)為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)為5.5%。

三、二手房交易營業(yè)稅的免征期限

中國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(下稱《通知》)稱，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

按照相關(guān)稅收征收規(guī)定，個(gè)人賣掉住房需要繳納5%的營業(yè)稅，該規(guī)定亦成為官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一。為遏制投機(jī)炒作、穩(wěn)住房價(jià)，2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上將免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”。此次調(diào)整則是從“五年”又調(diào)整為“兩年”。

具體而言，《通知》要求，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知如下：

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

中國央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

四、二手房交易營業(yè)稅改增值稅

財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅。

此前，兩部門已經(jīng)表示，個(gè)人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅;非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

兩部門又進(jìn)一步明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢?對此，稅務(wù)總局明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

二手房交易營業(yè)稅的免征期限，我們知道二手房交易營業(yè)稅的免征期限經(jīng)過了多次修改，最終確定的是個(gè)人出賣購買滿兩年的普通住房，是免征營業(yè)稅的。這對于房地產(chǎn)行業(yè)是有利的，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這里，律霸小編提醒大家，如若需要繳納營業(yè)稅，那么我們一定要依法納稅。

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