一、商品房購銷合同及認(rèn)購書效力
考查商品房認(rèn)購書效力主要從認(rèn)購書的內(nèi)容進(jìn)行分析、判斷。如果簽訂認(rèn)購書的目的是為以后簽訂正式商品房買賣合同作準(zhǔn)備且內(nèi)容已具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容的,則認(rèn)購書的性質(zhì)屬于銷售合同,同時(shí)符合商品房銷售規(guī)定的條件的,則合同生效,如果認(rèn)購書的內(nèi)容不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容又不符合商品房預(yù)售條件的,則認(rèn)購書不能視為商品房銷售合同且不成立,可按合同法締約過失責(zé)任要求開發(fā)商賠償損失。
根據(jù)法律規(guī)定,商品房購銷合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房銷售方式;(四)商品房價(jià)款確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)利、義務(wù);(八)公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定;(十一)爭議解決方法(十二)違約責(zé)任;(十三)其他事項(xiàng)的約定。
商品房買賣合同解除后,根據(jù)我國《合同法》第97條之規(guī)定,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。
二、商品房可以退房的條件
退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的,既有開發(fā)商的原因,也有購房者自身的原因,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,案例各不相同。退房案件,原因其是多方面的,有的是因?yàn)榉績r(jià)縮水,有的則是因?yàn)榉课葙|(zhì)量、延遲交房、配套不全等問題。退房糾紛不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力,而且給社會帶來了許多不穩(wěn)定的因素。
由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司及購房人等各個(gè)方面的關(guān)系。因此,為了維護(hù)正常的市場交易秩序,我國法律對退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。
1、起訴前,開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證;
2、買房后,開發(fā)商再次將房屋出賣給第三人;
3、買房后,開發(fā)商以該房屋設(shè)定抵押;
4、開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人的;
5、開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的;
6、開發(fā)商隱瞞房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的;
7、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的;
8、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;
9、開發(fā)商逾期交房,催告后3個(gè)月內(nèi)仍然沒有交房的;
10、房屋實(shí)際面積誤差超過3%的;(有約定按約定處理)
11、逾期辦證,超過規(guī)定辦證期限1年的;(有約定按約定處理)
12、其他規(guī)定或約定情形。
商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇,根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則,所以雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。當(dāng)條件成就時(shí),雙方依約解除合同;當(dāng)約定的退房條件成就時(shí),買房人有權(quán)依約主張退房。
三、退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種
在商品房交易實(shí)踐中,購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商、達(dá)成一致意見并在合同中一一寫明。只有當(dāng)事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下,才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《商品房銷售管理法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、規(guī)章和有關(guān)條款規(guī)定,雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件,法律會首先充分尊重當(dāng)事人的個(gè)人意愿,購房者起訴至法院,要求退房時(shí)并能證明所約定的條件成就時(shí),法院一般支持購房人退房的請求。
從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來看,可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時(shí),必須符合以下要求:
(1)雙方對所約定的退房條件達(dá)成一致意見,且是真實(shí)的意思表示;
(2)雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
(3)該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個(gè)有效條款。
那么,發(fā)生糾紛后,法院只能以法律作為衡量,以確定購房者能否退房。出現(xiàn)下列情形,買房人有權(quán)依法主張退房:
(一)出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;
(二)一房兩賣;
(三)商品房預(yù)售許可證存在欺詐;
(四)出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí);
(五)出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí);
(六)出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
(七)房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;
(八)遲延交付房屋超過法定期限;
(九)遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限;
(十)擔(dān)保貸款合同不能訂立;
(十一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;
(十二)房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%;
(十三)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更;
(十四)套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍;
(十五)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購房合同目;
(十六)依據(jù)法律法規(guī)或司法解釋規(guī)定的合同無效、撤銷、解除的其他情形。
由于商品房買賣是大宗交易,因此買賣合同解除后的情況比較復(fù)雜,要本著將損失降低到最小的原則予以處理。一般而言,由于開發(fā)商的過錯(cuò)解除合同的,購房人可以要求返還購房款及利息,并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因解除合同給自己造成的損失。
四、一房多售的處理
一房多售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復(fù)銷售的行為,其性質(zhì)屬于欺詐行為。我國對不動產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記主義原則,也就是說在一房多賣的情況下,已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過戶手續(xù)的買受人取得該房屋,其他房屋買受人只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
通常售樓廣告和說明書為要約邀請,但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約,即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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