一、商品房購銷合同及認(rèn)購書效力

考查商品房認(rèn)購書效力主要從認(rèn)購書的內(nèi)容進(jìn)行分析、判斷。如果簽訂認(rèn)購書的目的是為以后簽訂正式商品房買賣合同作準(zhǔn)備且內(nèi)容已具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容的，則認(rèn)購書的性質(zhì)屬于銷售合同，同時(shí)符合商品房銷售規(guī)定的條件的，則合同生效，如果認(rèn)購書的內(nèi)容不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容又不符合商品房預(yù)售條件的，則認(rèn)購書不能視為商品房銷售合同且不成立，可按合同法締約過失責(zé)任要求開發(fā)商賠償損失。

根據(jù)法律規(guī)定，商品房購銷合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房銷售方式;(四)商品房價(jià)款確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)利、義務(wù);(八)公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定;(十一)爭議解決方法(十二)違約責(zé)任;(十三)其他事項(xiàng)的約定。

商品房買賣合同解除后，根據(jù)我國《合同法》第97條之規(guī)定，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

二、商品房可以退房的條件

退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，案例各不相同。退房案件，原因其是多方面的，有的是因?yàn)榉績r(jià)縮水，有的則是因?yàn)榉课葙|(zhì)量、延遲交房、配套不全等問題。退房糾紛不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力，而且給社會帶來了許多不穩(wěn)定的因素。

由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司及購房人等各個(gè)方面的關(guān)系。因此，為了維護(hù)正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。

1、起訴前，開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證;

2、買房后，開發(fā)商再次將房屋出賣給第三人;

3、買房后，開發(fā)商以該房屋設(shè)定抵押;

4、開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人的;

5、開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的;

6、開發(fā)商隱瞞房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的;

7、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的;

8、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

9、開發(fā)商逾期交房，催告后3個(gè)月內(nèi)仍然沒有交房的;

10、房屋實(shí)際面積誤差超過3%的;(有約定按約定處理)

11、逾期辦證，超過規(guī)定辦證期限1年的;(有約定按約定處理)

12、其他規(guī)定或約定情形。

商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，所以雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。當(dāng)條件成就時(shí)，雙方依約解除合同;當(dāng)約定的退房條件成就時(shí)，買房人有權(quán)依約主張退房。

三、退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種

在商品房交易實(shí)踐中，購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商、達(dá)成一致意見并在合同中一一寫明。只有當(dāng)事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《商品房銷售管理法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、規(guī)章和有關(guān)條款規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，法律會首先充分尊重當(dāng)事人的個(gè)人意愿，購房者起訴至法院，要求退房時(shí)并能證明所約定的條件成就時(shí)，法院一般支持購房人退房的請求。

從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時(shí)，必須符合以下要求：

(1)雙方對所約定的退房條件達(dá)成一致意見，且是真實(shí)的意思表示;

(2)雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

(3)該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個(gè)有效條款。

那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律作為衡量，以確定購房者能否退房。出現(xiàn)下列情形，買房人有權(quán)依法主張退房：

(一)出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;

(二)一房兩賣;

(三)商品房預(yù)售許可證存在欺詐;

(四)出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí);

(五)出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí);

(六)出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

(七)房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

(八)遲延交付房屋超過法定期限;

(九)遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限;

(十)擔(dān)保貸款合同不能訂立;

(十一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

(十二)房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%;

(十三)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更;

(十四)套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍;

(十五)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購房合同目;

(十六)依據(jù)法律法規(guī)或司法解釋規(guī)定的合同無效、撤銷、解除的其他情形。

由于商品房買賣是大宗交易，因此買賣合同解除后的情況比較復(fù)雜，要本著將損失降低到最小的原則予以處理。一般而言，由于開發(fā)商的過錯(cuò)解除合同的，購房人可以要求返還購房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因解除合同給自己造成的損失。

四、一房多售的處理

一房多售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復(fù)銷售的行為，其性質(zhì)屬于欺詐行為。我國對不動產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記主義原則，也就是說在一房多賣的情況下，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過戶手續(xù)的買受人取得該房屋，其他房屋買受人只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

通常售樓廣告和說明書為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。