需求，是這次房地產(chǎn)調(diào)控中被人們經(jīng)常提及的一個(gè)重要因素。如何看待這個(gè)需求，涉及到對(duì)調(diào)控前房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫程度、調(diào)控的可能結(jié)果以及調(diào)控后房?jī)r(jià)可能走勢(shì)等一系列重大問(wèn)題的判斷。而且，在有關(guān)的爭(zhēng)論中我們可以發(fā)現(xiàn)，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于對(duì)需求的不同看法。首先，旺盛的甚至是過(guò)分旺盛的需求是調(diào)控前房?jī)r(jià)快速上漲的基本原因，甚至也是在調(diào)控中一些地方房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的基本原因，這應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。問(wèn)題是如何看待這個(gè)需求。如果我們將這個(gè)旺盛的需求放到兩個(gè)有關(guān)的背景中去看，就可以透視其背后的一些微妙之處。第一個(gè)背景，是目前城市居民住房的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段。我曾指出過(guò)，從1990年代初期開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)非常規(guī)發(fā)展的時(shí)期，其基本的動(dòng)力就是此前的欠賬或補(bǔ)課。到2003年，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均成套住宅套數(shù)達(dá)到0.83套。盡管與發(fā)達(dá)國(guó)家比，這個(gè)水平還是比較低的，但相對(duì)于目前我國(guó)城市居民的收入水平，可以說(shuō)，這樣的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)“補(bǔ)課”的任務(wù)已經(jīng)基本完成。而由于房改的結(jié)束導(dǎo)致的大規(guī)模集體購(gòu)房的終結(jié)，“補(bǔ)課”造就的需求潛力大體釋放完畢。現(xiàn)在的問(wèn)題是，在城鎮(zhèn)戶均成套住宅已經(jīng)達(dá)到0.83套之后，為何出現(xiàn)了足以推動(dòng)房?jī)r(jià)扶搖直上的巨大需求？甚至這個(gè)需求比“補(bǔ)課”期間還要旺盛？第二個(gè)背景，是國(guó)內(nèi)其他消費(fèi)品市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷和疲軟。自1990年代中期之后，內(nèi)需不足、市場(chǎng)疲軟就開(kāi)始成為困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。不但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷的時(shí)期是如此，甚至在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候也是如此。不然，就無(wú)法理解為什么我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)如此嚴(yán)重地依賴(lài)對(duì)外出口，為什么我國(guó)經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度會(huì)達(dá)到70%以上。在幾乎各主要消費(fèi)品種類(lèi)都處于供大于求的情況下，商品房卻出現(xiàn)熱銷(xiāo)，甚至在一些地方出現(xiàn)爭(zhēng)購(gòu)，出現(xiàn)幾千人為購(gòu)房而徹夜不眠地排長(zhǎng)隊(duì)，這無(wú)疑構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景線。問(wèn)題是，為什么在許多商品都滯銷(xiāo)的情況下，房子卻供不應(yīng)求？難道是許多市民在其他方面的需求都開(kāi)始處于飽和狀態(tài)而獨(dú)獨(dú)缺少的就是住房？考慮到這兩個(gè)背景，人們需要弄清楚的問(wèn)題就是：這股巨大的需求究竟來(lái)自何方？因?yàn)檫@其中盡管有房地產(chǎn)商炒作的因素，但炒作也是需要前提和條件的。有人用近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及居民收入的明顯增加來(lái)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房需求增長(zhǎng)的推動(dòng)。但這樣的解釋很難經(jīng)得起仔細(xì)的推敲。姑且按有關(guān)論者自己提供的數(shù)據(jù)，1998年至2004年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長(zhǎng)到2004年的9422元，年均增長(zhǎng)8.6%。但即使是拿基數(shù)已經(jīng)比較高的2004年來(lái)算，8.6%的增長(zhǎng)幅度意味著人均可支配收入只增加了750元，這相對(duì)于目前國(guó)內(nèi)高企的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，微不足道到幾乎可以忽略不計(jì)的地步。有論者還論證說(shuō)，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。但我們都知道，城市中拆遷戶的更現(xiàn)實(shí)的去處是郊區(qū)的低價(jià)房，他們很難構(gòu)成不斷攀升的高價(jià)房的消費(fèi)主體。而城市化就更不是如同某些房地產(chǎn)商所說(shuō)的成為推動(dòng)房地產(chǎn)需求的現(xiàn)實(shí)因素，因?yàn)榇罅哭r(nóng)村人口進(jìn)入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式實(shí)現(xiàn)的，由于事實(shí)上兩個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)的存在，打工者的工資是相當(dāng)?shù)偷摹Ｔ诿鎸?duì)城市中高企不下的住房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，這樣的工資收入，幾乎形成不了現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，以此來(lái)解釋城市中旺盛的購(gòu)房需求，顯然是極為勉強(qiáng)的。于是，可以得到的一個(gè)結(jié)論就是，現(xiàn)在買(mǎi)房子的主要是有房的人。有房的人買(mǎi)房，又可以進(jìn)一步區(qū)分為改善住房者和投資投機(jī)者，或是兩者兼而有之。根據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)，在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購(gòu)房大約占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤(pán)甚至占60%以上。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2003年底上海投資購(gòu)房占16.6%，已經(jīng)超出了10%的國(guó)際警戒線。