二手房交易常見(jiàn)糾紛處置（買(mǎi)方篇）實(shí)用寶典□楊波常敬泉（接上期）前面兩期我們集中分析了二手房交易中賣(mài)方反悔的五種原因,這期分析的是買(mǎi)方反悔的五種原因及法律對(duì)策。一、買(mǎi)方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同反悔。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。律師觀點(diǎn)：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買(mǎi)方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察；其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。二、以賣(mài)方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生。律師觀點(diǎn)：根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的，賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；但買(mǎi)方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。由于買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。在合同里，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況；保證管線暢通，設(shè)施完備；房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容；如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。三、房屋過(guò)戶(hù)前或者過(guò)戶(hù)中交易被限制，導(dǎo)致買(mǎi)方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同到買(mǎi)方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣(mài)方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理過(guò)程中，因賣(mài)方原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)交易無(wú)法繼續(xù)履行下去，即使買(mǎi)方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。律師觀點(diǎn)：《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”所以，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣(mài)方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)方僅對(duì)房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣(mài)方的房屋。如果賣(mài)方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記，無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的時(shí),買(mǎi)方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn)，賠償損失。買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失（注：預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失）。關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌損失的確定，上海市高級(jí)人民法院規(guī)定可參照以下方式：（一）、雙方協(xié)商確定的，從其約定；（二）、雙方不能協(xié)商確定的：（1）原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房?jī)r(jià)漲跌損失；（2）無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房?jī)r(jià)漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴(kuò)大等因素。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方應(yīng)要求賣(mài)方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)；并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過(guò)戶(hù)中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣(mài)方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來(lái)，盡快辦理過(guò)戶(hù)，避免經(jīng)濟(jì)損失。四、因貸款政策變化原因?qū)е沦I(mǎi)方無(wú)法買(mǎi)房。二手房市場(chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買(mǎi)賣(mài)貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買(mǎi)方貸款申請(qǐng)沒(méi)有通過(guò)，從而構(gòu)成合同違約。律師觀點(diǎn)：國(guó)家調(diào)整貸款政策是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買(mǎi)方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風(fēng)險(xiǎn)等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買(mǎi)方在決定通過(guò)貸款方式支付房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買(mǎi)方在買(mǎi)房前應(yīng)向銀行咨詢(xún)貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無(wú)法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定用貸款支付房款，并不意味著買(mǎi)方只能通過(guò)銀行貸款來(lái)履行合同，通過(guò)其他合理途徑籌措資金也是買(mǎi)方避免貸款不能風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。五、因限外政策原因?qū)е沦I(mǎi)方無(wú)法買(mǎi)房。境外人士作為買(mǎi)方在我國(guó)大陸購(gòu)房受到嚴(yán)格限制，必須要在我國(guó)大陸居住或工作滿(mǎn)一年時(shí)間，且嚴(yán)格禁止購(gòu)買(mǎi)第二套房屋，如果買(mǎi)方不符合條件就可能導(dǎo)致對(duì)賣(mài)方的違約。律師觀點(diǎn)：2006年7月1日，國(guó)務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)的境外人士工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的，可以在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自用、自住房。實(shí)踐中，境外人士在上海購(gòu)房，首先需出具承諾書(shū)，保證其購(gòu)買(mǎi)的是唯一的一套自住房，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；其次，需提供其和用人單位簽訂的勞動(dòng)合同原件；最后，還需要用人單位或者學(xué)校出具買(mǎi)方已經(jīng)在我國(guó)大陸工作或者學(xué)習(xí)滿(mǎn)一年的證明，否則，房地產(chǎn)交易中心不辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。對(duì)于該項(xiàng)“限外”政策，作為境外人士的買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)須知，如果買(mǎi)方置該規(guī)定于不顧，在和賣(mài)方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，又以國(guó)家限制購(gòu)房為由提出毀約，那么，買(mǎi)方就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方應(yīng)該至房地產(chǎn)交易中心詳細(xì)了解自己是否符合在大陸購(gòu)買(mǎi)房屋的條件，以及需要準(zhǔn)備哪些材料，防止因?qū)φ叩腻e(cuò)誤解讀導(dǎo)致行為違約。（全文完）（作者為上海市德-尚律師事務(wù)所律師）