什么是商品房

商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售;從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房;從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。

3.內銷商品房與外銷商品房的區別

內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員(外國人、港澳臺人士)銷售的商品房。

內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準設立的辦事處和聯絡處;外銷商品房可以向國外的企業、其他組織和個人出售，但向國內(香港、澳門、臺灣地區除外)個人售房，須經人民政府批準。

4.商品房的結構有幾種形式

商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：

(1)磚混結構住宅;

(2)磚木結構住宅;

(3)鋼筋混凝土結構住宅。

5.磚混結構住宅

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅;由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

6.磚木結構住宅

磚木結構住宅的指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。

7.鋼筋混凝土結構的住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。

8.住宅的建筑形式

根據《住宅設計規范》，民用建筑高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅;4層~6層為多層住宅;7層~10層為中高層住宅(也稱小高層住宅);11層~30層為高層住宅;30層(不包括30層)以上為超高層住宅。

9、復式住宅

復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用。

優點是：

(1)平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%;

(2)戶內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價;

(3)上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

(1)復式住宅面寬大、進深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差;

(2)層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感;貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用;

(3)由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。

10.智能化住宅

智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網絡系統與建筑技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發人的創造性的住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：

(1)安全防衛自動化;

(2)身體保健自動化;

(3)家務勞動自動化;

(4)文化、娛樂、信息自動化。

具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等;所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等;所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等;所謂通信，是指利用通信網絡與外界聯絡及咨詢服務。

要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內附計算機硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。

智能化住宅小區是指以一套先進、可靠的網絡系統為基礎，將住戶和公共設施建成網絡并實現住戶、社區的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

為進一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》(以下簡稱《導則》)，將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。

(1)《導則》要求一星級示范小區應具有：安全防范子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理;信息管理子系統，包括對安全防范系統實行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統;信息網絡子系統，包括為實現上述功能科學合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。

(2)二星級示范小區除應具有一星的全部功能外，在安全防范子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高;信息傳輸通道應采用高速寬帶數據網作為主干網;物業管理計算機系統應配置局部網絡，并供住戶使用。

(3)三星級示范小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代集成建造系統(HI-CIMS)技術，并把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實現先進性、可擴展性和方便管理。

11、住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規定，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

12.住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。根據有關規定，住宅的進深常采用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足;如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足;另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置于內天井四周，通過天井來解決采光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。

13.住宅的層高

層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數協調標準》規定，磚混結構住宅建筑的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵御災害，往往層高較低。我國出于對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高;層數越多，層高可相應壓縮。

14.住宅的凈-高

凈-高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈-高的關系可用公式“凈-高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈-高。

15.小區的規劃建設用地面積和建筑面積

小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建筑物構筑所占面積、運動場所等。小區的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層水平面積之和。它是用于反映小區建設規模的重要經濟指標，計算時應依據建筑平面圖，按國家現行統一規定量算。

16.建筑容積率和建筑覆蓋率(建筑密度)

建筑容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬物建設物除外。

建筑覆蓋率又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計算時一般包括附屬建設物。

以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物構筑物所占面積、運動場地。

什么是商品房預售

1.什么是商品房預售和現售?

商品房預售，是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其正在建設中的商品房在竣工驗收前預先出售給買受人，由購房者按合同約定支付購房款，開發企業按合同約定交付商品房的行為;商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給購房者，并由購房者支付房價款的行為。

(1)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;(2)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書;(3)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續;(4)已確定施工進度和竣工交付使用時間;(5)七層以下(含本數)的商品房項目，已完成結構工程并封頂;七層以上(不含本數)的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程;

(6)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶;(7)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權;(8)法律、法規規定的其他條件。3.商品房現售要符合什么條件?

(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(7)物業管理方案已經落實。

4.如何查詢商品房項目是否辦理了預售許可證?

市民可以要求開發商出示項目的《商品房預售許可證》，或者登陸“佛山市順德區商品房交易信息網”網址http://house.shunde.gov.cn查詢項目的資料。網站公示的商品房預售許可證信息包括：房地產開發企業名稱;預售許可證編號、發證機關和發證日期;預售商品房的項目名稱、坐落位置、批準預售部位、面積;預售商品房的建設工程規劃許可證編號;土地用途和使用期限。

5.預售的商品房能否抵押?

已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，開發商不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。

6.預售商品房時，項目開發商應當向購房人出示什么資料?

(1)開發企業的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人(2)商品房預售許可證或者其經發證機關確認的復印件;(3)項目開發進度和竣工交付使用時間;(4)項目及其配套設施的平面示意圖;(5)商品房的結構類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤辦法;(6)預售商品房的價格和付款辦法;(7)商品房預售款的專用賬戶;(8)物業管理事項;(9)法律、法規規定的其他事項。

7.什么是商品房預售款專用賬戶?

開發商必須在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶，賬戶內的款項，在該商品房項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。專用賬戶的設置是為了避免爛尾樓的出現。

8.購房者付房款的時候要注意什么問題?

購房者應以轉賬的方式將購房款轉入開發商的商品房預售款專用賬戶，保留轉賬憑證，盡量避免以現金方式支付購房款。購房者將購房款直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向開發商換領付款憑證。購房人收取付款憑證時，要注意開發商開出的收據或者發票上書寫的商品房單元編號，金額、單價、數量是否準確，有無寫明是“購房款”，還要注意付款憑證上是否蓋有開發商的財務專用章。

9.購房款可不可以分期付款?

開發商代購房者辦理商品房房地產權證的，購房者可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在開發商交付房地產權證時支付。購房者自己辦理商品房房地產權證的，購房者可以留百分之十的商品房價款，在開發商取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。

10.開發商領取了《預售許可證》后，向購房人收取訂金，是否合法?

購房者與開發商簽訂書面的商品房買賣合同前，經雙方協商同意，開發商可以向購房者收取一定數額的商品房預購訂金;開發商收取訂金前，應當向購房者提供商品房買賣合同的樣本。在收取商品房預購訂金時，開發商應該通過商品房預(銷)售備案系統與購房者簽訂商品房認購書，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。此時，該單元的網上狀態將顯示“已預訂”。開發商與購房者簽訂的商品房買賣合同后，開發商向購房者收取的商品房預購訂金應當轉作購房者支付的商品房預售款。

11.建筑面積與套內面積的含義有什么不同?

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，購房者按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

12.商品房項目的預售許可證超期，能否銷售?

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《廣東省商品房預售管理條例》的有關規定，商品房預售應取得商品房預售許可證明，未領取商品房預售許可證或商品房預售許可證已過有效期的商品房項目，不能以任何形式對外銷售。如果通過閱讀法律知識無法滿足您的需求，可以直接咨詢房地產律師.