一、問：什么樣的人才是業(yè)主?

答：業(yè)主是指依法登記取得房屋所有權(quán)的人。

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，因繼承或者受遺贈(zèng)或者因合法建造取得房屋所有權(quán)的人也是業(yè)主，這三種業(yè)主均不需要以依法登記為前提條件。

基于與開發(fā)商之間簽定的商品房買賣合同已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人也可以認(rèn)定為業(yè)主。

二、問：車位、攤位、樓臺(tái)可以取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證嗎?

答：車位、攤位符合以下條件的可以依法取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的。

露臺(tái)符合以下條件的可以依法取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證：專屬于特定的所有權(quán)人，專屬于特定房屋，且開發(fā)商銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。

三、問：樓頂屬于頂層房屋的所有權(quán)人嗎?

答：樓頂不歸頂層房屋的所有權(quán)人所有，歸該棟建筑物的所有的住戶共同共有，頂層房屋的所有權(quán)人對樓頂?shù)氖褂脩?yīng)當(dāng)經(jīng)該棟建筑物的所有的住戶同意，收益也應(yīng)當(dāng)歸該棟建筑物的所有的住戶享有。

此外，開發(fā)商如約定將樓頂出賣或者贈(zèng)與給頂層房屋的所有權(quán)人的，該約定也是無效。

四、問：一樓的底商可以在一、二樓的結(jié)合部及外墻面上懸掛廣告牌、廣告標(biāo)語嗎?

答：可以。業(yè)主基于經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

五、問：開發(fā)商擅自將車庫、車位以出售、出租、贈(zèng)與等方式處分致使業(yè)主不能取得車庫、車位或者取得車庫、車位較為困難的，業(yè)主應(yīng)以何種方式維護(hù)自己的合法權(quán)益?

答：《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?《物權(quán)法》有關(guān)的司法解釋規(guī)定“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！睋?jù)以上規(guī)定可知，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的車位、車庫享有配置比例的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果開發(fā)商沒有按照配置比例將車位或者車庫處分給業(yè)主，則業(yè)主可以依法向開發(fā)商主張“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”的權(quán)利。

此外，業(yè)主還享有請求公布小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況。

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄段餀?quán)法》相關(guān)的司法解釋規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！比绻_發(fā)商將上述所述的車位出租、出售或者贈(zèng)與進(jìn)行處分的，則業(yè)主可以主張?zhí)幏譄o效，并將處分的車庫、車位歸自己使用。

六、問：哪些事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)表決通過，業(yè)主大會(huì)的表決方式是怎樣的?

答：應(yīng)由業(yè)主大會(huì)表決通過的事項(xiàng)有：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途，利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)，處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)等。

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

七、王某發(fā)現(xiàn)自己的鄰居將原先用于居住的房屋改作經(jīng)營性用房，經(jīng)常發(fā)出噪音，刺激性氣味嚴(yán)重影響了自己及家人的日常生活，當(dāng)找到該鄰居協(xié)商時(shí)，該鄰居卻聲稱自己已經(jīng)得到樓上樓下的三分之二以上住戶同意為由進(jìn)行抗辯。

問：王某應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?鄰居的抗辯理由成立嗎?

答：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。本案中鄰居的抗辯理由是不成立的。王某可以要求鄰居將經(jīng)營性用房再次改回居住用房，消除對自己的生活居住的影響。

八、李先生一直與業(yè)主委員會(huì)不和，業(yè)主委員會(huì)對此也對李先生耿耿于懷，近期業(yè)主委員會(huì)通過了一項(xiàng)決議，李先生認(rèn)為該決議侵害了其合法權(quán)益。

問：李先生應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?

答：業(yè)主可以按以下規(guī)定依法維護(hù)自己的合法權(quán)益：業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

九、某小區(qū)業(yè)主一直懷疑物業(yè)公司違法使用、侵占物業(yè)維修基金，當(dāng)小區(qū)的業(yè)主聯(lián)合向物業(yè)公司質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)公司卻矢口否認(rèn)，并以未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)為由拒絕提供相關(guān)的明細(xì)表。

問：業(yè)主應(yīng)如何得知物業(yè)維修基金的使用情況?

答：業(yè)主可依法向人民法院起訴請求查閱建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況。

十、問：房屋的承租人享有業(yè)主的權(quán)利嗎?

答：房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。