一、二手房過戶要注意哪些細(xì)節(jié)

1、核實(shí)房屋情況。

了解房屋自然情況，既包括房屋位置、地址、門牌號(hào)，還包括面積、戶型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開間、進(jìn)深等細(xì)節(jié)，更包括房屋預(yù)留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。

2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰以及賣方手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，賣方必須是房屋的所有權(quán)人。買方可以通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證來(lái)核實(shí)賣方及房產(chǎn)的信息，確認(rèn)無(wú)誤以避免糾紛;對(duì)于持有軍官證的房主應(yīng)格外謹(jǐn)慎，必須核實(shí)身份;對(duì)夫妻共有或多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人的房屋，買方應(yīng)要求在簽買賣合同時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)到場(chǎng)簽字。

3、標(biāo)明付款方式和付款時(shí)間。

在購(gòu)買房屋時(shí)，買方應(yīng)要求賣方在合同中標(biāo)明房屋付款時(shí)間、付款方式，不能用模糊的口頭約定，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)糾紛，這種約定在實(shí)際中太難取證，所以買方簽定合同時(shí)要用書面形式確定條款，如有問題可走法律途徑來(lái)維權(quán)。

4、明確違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款。

購(gòu)房者要在正規(guī)中介公司簽署正式購(gòu)房合同，除合同中對(duì)違約情況有所陳述外，在履行合同的過程中，還要就一些一時(shí)無(wú)法確定的問題增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，以避免后期麻煩。

5、了解二手房房屋產(chǎn)生的費(fèi)用是否結(jié)清。

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等有可能因長(zhǎng)期拖欠數(shù)額不菲。買受人在不知情的情況下購(gòu)買此房，很有可能就要為此買單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落實(shí)到合同中去，并留有尾款，本著誰(shuí)消費(fèi)誰(shuí)清零的原則以此制約。

6、盡量委托正規(guī)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)事務(wù)所來(lái)代理房屋買賣交易。

此渠道能讓買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小，也給購(gòu)房者省去很多不必要的麻煩。

二、二手房不過戶可以嗎?

(一)為什么存在不過戶的現(xiàn)象

現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營(yíng)業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有些當(dāng)事人為節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年 后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應(yīng)提倡，不要因小失大。

(二)二手房不過戶存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋不過戶雙方均可能反悔

隨著房?jī)r(jià)的漲跌變化，由于房?jī)r(jià)的變動(dòng)，買賣雙方對(duì)已交易的二手房最終流產(chǎn)，引發(fā)了許多矛盾。如果已經(jīng)辦理了房屋買賣過戶手續(xù)就不存在這些麻煩了。

2、房屋共有人不同意賣房。

房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購(gòu)房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。如果辦理了房屋過戶，才可能善意取得該房產(chǎn)。

3、賣房者對(duì)房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。

由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，買賣雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。但由于雙方?jīng)]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記對(duì)核實(shí)物權(quán)不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是原出賣人，出賣人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利，而買房人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

二手房過戶的時(shí)候，如果交易的二手房屬于“滿五唯一”或者“滿二”的話，那么可以免除個(gè)稅或者增值稅。因此，有些人為了避稅，在購(gòu)買二手房之后并不會(huì)馬上過戶，而是選擇等滿五年或者二年，這樣做無(wú)疑會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重還會(huì)導(dǎo)致交易失敗，從而因小失大，損害到自身合法利益。

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