一、我國二手房買家違約怎么辦
在簽訂房屋買賣合同后,由于買方經(jīng)濟能力關(guān)系而導致無法繼續(xù)履行合同,構(gòu)成合同違約,買方當對賣方承擔違約責任。所以,買方在簽訂合同前,一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力,防止陷入因為一時沖動而購房,導致違約的尷尬境地。
如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況:由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看,所以,以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難,因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛,買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外,還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況,到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況,獲取房屋的維修信息。
如果出現(xiàn)上文所述的第三種情況:根據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此,在二手房買賣過程中,買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏,盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式,利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺,以維護自己的合法權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況,應(yīng)要求賣方提供擔保,將被查封房屋置換出來,盡快辦理過戶,避免經(jīng)濟損失。
如果出現(xiàn)上文所述的第四種情況:國家調(diào)整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款,本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系,而銀行是否愿意向買方提供貸款,就需要經(jīng)過嚴格的審查。因此,買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策,了解自身資信,防止貸款不能,無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。雖然賣方可以主張買方違約,但是在出售之前也應(yīng)該善意提示買方,以免陷入糾紛。
二、二手房交易中買方反悔的情況有哪些
二手房交易過程中導致買方反悔的因素有很多,具體可以歸納成以下四種情形:
第一種:買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后,因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款,導致違約。
第二種:以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由,要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房,一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,所以,或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,就可能導致買賣糾紛產(chǎn)生。
第三種:房屋過戶前或者過戶中交易被限制,導致買方權(quán)利不能實現(xiàn),要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間,如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實,或者在過戶手續(xù)辦理過程中,因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去,即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住,只要房屋尚未完成過戶登記,買方利益就無法受到法律保護。
第四種:因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額,提高貸款利率,后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等,由于政策變化導致買方貸款申請沒有通過,從而構(gòu)成合同違約。
在二手房的買賣交易中,買賣雙方都需要對相應(yīng)的風險進行預(yù)防,在簽署購房合同時也是需要特地說明的。買方在簽署合同之后進行違約的應(yīng)當自覺支付相應(yīng)的違約金。若是雙方因此有爭議的還是通過法律手段進行有效解決,以免給雙方帶來不必要的損失。
購買二手房交易注意事項
二手房中介費收取標準是多少
二手房買賣糾紛解決辦法
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