一、商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛

商鋪的轉(zhuǎn)讓合同，常見(jiàn)的事項(xiàng)除了主體之外，主要是：承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時(shí)間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問(wèn)題等。

1、關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時(shí)的選擇問(wèn)題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時(shí)，相對(duì)應(yīng)的違約條款設(shè)計(jì)問(wèn)題。

2、關(guān)于租金遞增以及時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增比例及時(shí)間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問(wèn)題，從而對(duì)于承租的投資是否可行作出預(yù)估。

3、關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對(duì)的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計(jì)。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。

4、關(guān)于拆遷賠償問(wèn)題，為何需要提及該問(wèn)題，理由是按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補(bǔ)償僅針對(duì)房屋的所有權(quán)人，也就是說(shuō)，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國(guó)家是不對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，該?wèn)題將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，其中對(duì)房屋所有權(quán)人的征收補(bǔ)償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”因此，承租人必須與出租人對(duì)可能發(fā)生的征收補(bǔ)償時(shí)如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件，則租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價(jià)值補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營(yíng)利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等，同時(shí)需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。

二、商鋪?zhàn)赓U合同履行過(guò)程的糾紛

商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問(wèn)題。

1、所謂買賣不破租賃，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊讼碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時(shí)，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。

買賣不破租賃其實(shí)是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個(gè)特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對(duì)世性，而債權(quán)具有相對(duì)性，兩者相遇時(shí)，物權(quán)無(wú)疑優(yōu)先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來(lái)說(shuō)，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說(shuō)，抵押權(quán)人行使對(duì)物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

綜合上面的介紹，店鋪轉(zhuǎn)讓糾紛中，也有是在合同履行過(guò)程發(fā)生糾紛。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。