江蘇省鹽城市人民政府 鹽城市人民政府關(guān)于印發(fā)鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知 鹽政發(fā)〔2009〕104號 各縣（市、區(qū)）人民政府，市開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位： 　　現(xiàn)將《鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，希遵照執(zhí)行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鹽城市人民政府 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月五日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則 　　第一章總則 　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高城市物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。 　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本實(shí)施細(xì)則。 　　第三條本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房屋登記簿記載的權(quán)利人（含商品房預(yù)告登記的權(quán)利人）。 　　本實(shí)施細(xì)則所稱使用人，是指房屋的實(shí)際使用人和承租人。 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。 　　第四條市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的管理、監(jiān)督和本細(xì)則的組織實(shí)施。 　　各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)管、考核和矛盾調(diào)處及業(yè)主大會的指導(dǎo)等日常工作。 　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，做好社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調(diào)配合的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理及其從業(yè)人員的日常管理與考評，調(diào)處矛盾糾紛。 　　建設(shè)、規(guī)劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實(shí)施本細(xì)則。 　　(一)各縣（市、區(qū)）政府 　　負(fù)責(zé)把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))會同房產(chǎn)行政主管部門做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會籌備組人選關(guān)，并落實(shí)考核工作。 　　(二)房產(chǎn)行政主管部門 　　負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運(yùn)作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。 　　(三)規(guī)劃行政主管部門 　　負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法建筑及外立面開墻破洞行為。 　　(四)建設(shè)行政主管部門 　　負(fù)責(zé)對在建住宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作的行業(yè)指導(dǎo)管理和綠化調(diào)整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調(diào)解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水排放，燃?xì)夤艿涝O(shè)施的檢修、維護(hù)工作。依法查處毀綠行為。 　　(五)城管行政主管部門 　　負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)對不履行市容衛(wèi)生責(zé)任區(qū)制度的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行查處；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環(huán)衛(wèi)設(shè)施行為。 　　(六)公安行政主管部門 　　指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對保安人員、外來人口和寵物的管理。 　　(七)物價行政主管部門 　　確認(rèn)物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對物業(yè)管理活動中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費(fèi)價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。 　　(八)環(huán)保行政主管部門 　　負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。 　　(九)工商行政主管部門 　　加強(qiáng)企業(yè)登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊挥韬藴?zhǔn)登記。 　　(十)質(zhì)監(jiān)行政主管部門 　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。 　　(十一)民政行政主管部門 　　落實(shí)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。 　　(十二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位依據(jù)計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關(guān)費(fèi)用。有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。并按規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。 　　第五條各級政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會 　　第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： 　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； 　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； 　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； 　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 　?。ň牛┍O(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況； 　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： 　　（一）遵守國家和地方相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定； 　?。ǘ┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ㄈ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　?。ㄋ模﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 　　（五）按照合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　　（六）按照有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金； 　?。ㄆ撸┡浜衔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動； 　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第八條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實(shí)施自治管理。 　　第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 　　業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。 　　第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 　　第十一條業(yè)主大會成立條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文書資料。建設(shè)單位未及時書面告知，業(yè)主向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。 　　縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主書面要求的15日內(nèi)，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組組成人員為5名（社區(qū)居委會、建設(shè)單位各1名，業(yè)主代表3名）。業(yè)主代表由業(yè)主共推，但必須是模范履行業(yè)主義務(wù)，有事業(yè)心、公益心和服務(wù)時間的業(yè)主，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員?；I備組活動由社區(qū)居委會牽頭組織。 　　第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。 　　籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況派代表參加。 　　籌備組負(fù)責(zé)起草管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。 　　第十三條業(yè)主大會履行下列職責(zé)： 　　（一）制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　（二）制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的管理規(guī)約； 　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會委員或更換業(yè)主委員會成員； 　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 　　（五）籌集和使用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項(xiàng)維修資金； 　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛案綄僭O(shè)施； 　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)； 　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 　　第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 　　經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開。 　　第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)的二分之一以上的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權(quán)。 　　第十六條業(yè)主大會首次會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權(quán)的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項(xiàng)。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項(xiàng)不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。 　　第十七條入選業(yè)主委員會的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 　　（一）具有完全民事行為能力，身體狀況良好的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主； 　?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)； 　?。ㄈ┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)； 　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； 　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力； 　?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。 　　第十八條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主。并同時告知相關(guān)的社區(qū)居委會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 　　第十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況； 　?。ǘ┙?jīng)業(yè)主代表大會同意代表業(yè)主和業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； 　　（五）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； 　　（六）建立業(yè)主委員會日常工作的規(guī)范制度和工作職責(zé)，業(yè)主委員會要正常地開展工作； 　　（七）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代理因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟事務(wù)； 　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 　　第二十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職，由業(yè)主代表組成。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬平方米以上15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬平方米以上30萬平方米以下業(yè)主委員會成員為9名，30萬平方米以上業(yè)主委員會成員為不超過15名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。 　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主委員會條件的可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會。 　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。 　　第二十一條選舉、換屆、改選、補(bǔ)選業(yè)主委員會的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果通過社區(qū)居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 　　業(yè)主委員會備案時應(yīng)當(dāng)提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況。 　　第二十二條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)其換屆工作。 　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。 　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 　　第二十三條管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。 　　第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事經(jīng)營活動或與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設(shè)管理工作。 　?。ㄒ唬I(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實(shí)施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)等工作。 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營服務(wù)活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽取社區(qū)居民委員會的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動。 　　（三）社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導(dǎo)業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。 　　第二十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。 　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢。 　　第二十七條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。 　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè) 　　第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 　　二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 　　三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 　　第二十九條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理區(qū)域的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得鹽城市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利： 　?。ㄒ唬┮勒辗?、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； 　?。ǘ┦杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用； 　　（三）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)； 　　（四）拒絕承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項(xiàng)的責(zé)任； 　　（五）開展其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力； 　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)： 　?。ㄒ唬﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，備足衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等必需的物業(yè)服務(wù)工具和設(shè)備； 　?。ǘ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益； 　　（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； 　　（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營管理的收支情況； 　?。ㄎ澹﹦褡柽`章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告相關(guān)管理部門和業(yè)主委員會； 　?。┙邮苷嘘P(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理； 　?。ㄆ撸┙邮芙值擂k事處或社區(qū)對居委會的日?？己?、督查、評價與管理； 　?。ò耍﹨f(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序； 　?。ň牛┪唇?jīng)城管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得批準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)； 　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第四章前期物業(yè)管理 　　第三十二條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 　　第三十三條住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自建的非住宅物業(yè)需要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　凡多層物業(yè)（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層（含小高層）物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上的新建或在建物業(yè)，都必須以招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。規(guī)模較小，未達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)的新建或在建物業(yè)，或投標(biāo)人少于3個，須經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，方可采用協(xié)議方式選擇相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第三十四條建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作： 　　（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； 　　（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； 　　（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起15日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案。 　　簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。業(yè)主委員會成立后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。 　　第三十五條前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是： 　　（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系； 　　（二）設(shè)計管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理規(guī)約建議書； 　　（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)； 　　（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜； 　　（五）在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)管理。 　　建設(shè)單位應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入管理的具體內(nèi)容，并給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。在辦理商品房預(yù)售許可證之前將物業(yè)用房的具體位置在規(guī)劃圖中標(biāo)明。 　　第三十六條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。 　　臨時管理規(guī)約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。臨時管理規(guī)約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會公共利益。 　　住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）和共用能耗計量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 　　第三十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。 　　建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。 　　第三十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付時按規(guī)定無償提供不少于規(guī)劃建設(shè)總建筑面積0.4％具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房（其中住宅區(qū)物業(yè)管理配套辦公、服務(wù)用房和經(jīng)營用房的比例分別為1：3：6）。在業(yè)主大會成立后建設(shè)單位將驗(yàn)收合格的物管用房產(chǎn)權(quán)移交給業(yè)主，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物管用房移交。 　　物業(yè)管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經(jīng)驗(yàn)收合格后，交付使用。分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時的物管用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。 　　交付的物業(yè)管理用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，具有上下水、供電通訊等設(shè)施，具備正常使用功能。 　　建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時，物業(yè)管理和社區(qū)用房等配套房屋應(yīng)予以明確。 　　第三十九條在辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料： 　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，以及上述資料的數(shù)據(jù)光盤； 　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時將有關(guān)資料的數(shù)據(jù)光盤分別報市、縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。