事關(guān)每一位市民的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（征求意見稿）在7月上旬公示后，關(guān)注度頗高。征求意見稿中關(guān)于“欠繳物業(yè)費(fèi)可能要被錄入個(gè)人信用檔案”的新規(guī)，更是引發(fā)大量討論。現(xiàn)代快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中對(duì)這個(gè)新規(guī)的反對(duì)聲音超過八成。有人認(rèn)為，將欠繳物業(yè)費(fèi)一刀切地與個(gè)人征信掛鉤，對(duì)業(yè)主來說不夠公平；有人認(rèn)為，一旦確認(rèn)欠費(fèi)就要被錄入征信，似乎過于嚴(yán)厲。

　　欠物業(yè)費(fèi)

　　將面臨“失信”懲罰

　　物業(yè)費(fèi)收不齊，是物業(yè)公司普遍的“老大難”。據(jù)南京物業(yè)行業(yè)人士介紹，目前南京的普通住宅小區(qū)里，物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到90%的很少，有的小區(qū)如果出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司明顯的矛盾的，可能都達(dá)不到50%。

　　在不少小區(qū)，物業(yè)公司服務(wù)不到位，造成物業(yè)費(fèi)收不齊，接著物業(yè)公司服務(wù)更無法到位……久而久之會(huì)陷入死循環(huán)，最終以物業(yè)公司走人告終。在征求意見稿中，為了解決這個(gè)難題，條例的制訂者作出了新的嘗試。在第56條中規(guī)定：業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)為由，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這條措辭略顯剛硬的規(guī)定中指出，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好，并不能成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。而如果業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)被法院或仲裁委確認(rèn)，就將面臨“失信”的懲罰。

　　超八成網(wǎng)友反對(duì)

　　“那種無理由不交費(fèi)的情況，現(xiàn)在很少了，無理取鬧的畢竟是極少數(shù)。”橋北業(yè)主宋先生說，在大多數(shù)不交物業(yè)費(fèi)的情況里面，業(yè)主都是有自己的理由，而且大多是自己的利益受到損失，對(duì)物業(yè)公司有意見才會(huì)拒絕交費(fèi)。現(xiàn)在直接認(rèn)定業(yè)主不準(zhǔn)不繳費(fèi)，而且拿個(gè)人征信說事，恐怕很難讓人信服。有網(wǎng)友說，如果按照這個(gè)規(guī)定，業(yè)主們想維權(quán)就更是難上加難了，因?yàn)槭稚献詈蟮幕I碼都沒有了。“如果說個(gè)別業(yè)主是拒繳物業(yè)費(fèi)的老賴，大多數(shù)只是拿物業(yè)費(fèi)要與無法令人滿意的物業(yè)交涉的武器，現(xiàn)在都這么玩了，以后物業(yè)會(huì)不會(huì)更加為所欲為？”

　　還有網(wǎng)友表示，如果這條保留，必須對(duì)應(yīng)地制定物業(yè)公司如果服務(wù)不到位，或者沒有履行和小區(qū)業(yè)主簽訂的服務(wù)合同中的服務(wù)項(xiàng)目時(shí)對(duì)物業(yè)公司的懲處條款。

　　在365網(wǎng)站發(fā)起的投票中，對(duì)于“你是否贊成業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)”，有82.11%的網(wǎng)友選擇了不贊成。

　　不交物業(yè)費(fèi)與個(gè)人信用記錄掛鉤，妥不妥？

　　贊成聲

　　新規(guī)起草組負(fù)責(zé)人：符合上位法，外地有先例

　　對(duì)于第56條設(shè)置的初衷，征求意見稿起草組負(fù)責(zé)人、河海大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)陳廣華教授有自己的解讀。

　　他表示，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，南京一些地方的物業(yè)管理走進(jìn)了惡性循環(huán)的死胡同，業(yè)主不愿意交費(fèi)，因?yàn)槲锕芷髽I(yè)服務(wù)質(zhì)量不行，不交費(fèi)之后物管企業(yè)怠工，服務(wù)質(zhì)量變得更差……業(yè)主、物管企業(yè)、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不滿。為了破解這一難題，從上位法看，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第六項(xiàng)明確規(guī)定，業(yè)主有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

　　“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的管理義務(wù)和責(zé)任，和物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不是同一個(gè)對(duì)等的法律關(guān)系。如果物管企業(yè)服務(wù)不到位，在法律上有救濟(jì)渠道，合同法的第107條就有規(guī)定。而且，一部分業(yè)主交納了物業(yè)管理費(fèi)，另一部分業(yè)主拒不交納，實(shí)際上也侵犯了已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。這一條文規(guī)定符合上位法精神。”

　　陳廣華說，個(gè)人信用記錄是趨勢(shì)，立法要和國(guó)家法律的框架相接軌。他認(rèn)為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的才會(huì)被錄入個(gè)人信用檔案，因此事實(shí)上最后會(huì)被計(jì)入個(gè)人信用檔案的是極少部分人。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　他還表示，從同類城市的立法來看，上海比南京更加超前，規(guī)定了不需要生效判決或仲裁裁決，只要物管企業(yè)催繳兩次仍拒不繳費(fèi)的，就要計(jì)入業(yè)主的個(gè)人信用檔案。南京這次的規(guī)定更加審慎。

　　反對(duì)聲

　　不宜掛鉤征信，很多欠費(fèi)情況是因物業(yè)失責(zé)

　　對(duì)于物業(yè)費(fèi)掛鉤征信，澳麗嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任鐘世麟的第一反應(yīng)就是“不合適”。

　　他指出，在欠繳物業(yè)費(fèi)的情形中，有很多明顯是物業(yè)公司的責(zé)任，比如說業(yè)主在已經(jīng)繳納相關(guān)費(fèi)用的情況下，車在小區(qū)里停放時(shí)被蹭；小區(qū)業(yè)主家中失竊；小區(qū)有明顯的違建物業(yè)不管；小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)明顯不到位等等。

　　他介紹說，澳麗嘉園小區(qū)多年前曾經(jīng)有一戶業(yè)主家中失竊，損失比較嚴(yán)重。案件發(fā)生后長(zhǎng)時(shí)間沒有破案，業(yè)主針對(duì)此事與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司承認(rèn)疏于管理，要承擔(dān)一定的責(zé)任，最后雙方溝通的結(jié)果是免除了業(yè)主兩年多的物業(yè)費(fèi)。“這種情況說明，單方面要求業(yè)主全額支付物業(yè)費(fèi)，是沒有道理的，物業(yè)公司首先要看自身的管理是否到位。”鐘世麟認(rèn)為，在物業(yè)公司普遍管理還不夠規(guī)范的背景下，不宜將物業(yè)費(fèi)與個(gè)人征信掛鉤。

　　建議1

　　物管人員：不宜一刀切，可增加“拒不執(zhí)行”情形

　　作為物業(yè)公司的管理者，江蘇華門集團(tuán)物業(yè)管理公司總經(jīng)理吳濤承認(rèn)，這個(gè)條款一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況有所緩解，某種程度上物業(yè)公司是直接受益者。不過，他也認(rèn)為，條例不宜“一刀切”。

　　吳濤說，在物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)費(fèi)糾紛上了法院或仲裁委后，判決或裁決結(jié)果懸念不大，“99%以上的情況都是業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，最多是全額還是打折的問題，因?yàn)檫@當(dāng)中有合同法的支持。”他建議說，在大多數(shù)官司當(dāng)中，業(yè)主在敗訴后都支付了物業(yè)費(fèi)，這種情況下就沒有必要再錄入征信，畢竟糾紛已經(jīng)順利解決。

　　而對(duì)于業(yè)主不服判決或裁決，繼續(xù)當(dāng)“老賴”的情況，可以動(dòng)用錄入征信的手段。吳濤表示，法院判決后業(yè)主拒不執(zhí)行的，物業(yè)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，有的法院執(zhí)行局因工作太忙，可能會(huì)顧不上這種涉案金額小的官司，因此物業(yè)公司有時(shí)候贏了官司依然拿不到錢，這種情況下用“失信”作為輔助方法為宜。

　　建議2

　　業(yè)委會(huì)人員：能不能只針對(duì)“惡意欠費(fèi)”

　　正泰大廈業(yè)委會(huì)主任陳本林同樣覺得“一刀切”的情況值得商榷：“業(yè)主如果欠繳物業(yè)費(fèi)，總歸是有各種理由，他們的訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬亍Ｈ绻@個(gè)條款生效，以后只要業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司馬上告到法院，這種官司可以說一告一個(gè)準(zhǔn)，業(yè)主的訴求尚未得到溝通，就被錄入征信，這對(duì)業(yè)主來說顯然是不公平的。”他還認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中認(rèn)定業(yè)主的違約很簡(jiǎn)單，那就是欠繳物業(yè)費(fèi)；而物業(yè)公司的違約行為比比皆是，但卻不是很容易認(rèn)定，在雙方權(quán)利不對(duì)等的情況下，設(shè)置制裁業(yè)主的規(guī)定，打擊面過廣。

　　陳本林建議說，將物業(yè)費(fèi)與“失信”掛鉤，出發(fā)點(diǎn)是好的，但這畢竟只是震懾，而不該成為目的。建議可以將“失信”用于惡意欠費(fèi)中。“比如說經(jīng)過物業(yè)的多次催收、無明顯理由故意欠繳的、欠費(fèi)周期較長(zhǎng)的等等，并且由法院來認(rèn)定屬惡意欠費(fèi)，再考慮錄入征信。”

　　解決拖欠物業(yè)費(fèi)

　　其實(shí)沒那么簡(jiǎn)單

　　物業(yè)有“瑕疵”

　　法院判物業(yè)費(fèi)打9折

　　郭先生是南京玄武區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，去年他被小區(qū)物業(yè)公司告上玄武區(qū)法院，要求支付2010年到2014年的物業(yè)費(fèi)5900多元以及滯納金。在法庭上，郭先生表示，自己對(duì)小區(qū)物業(yè)有諸多不滿意，并提交了不少證據(jù)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　法院審理查明，物業(yè)沒有經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)同意，就在小區(qū)的空地上自行劃定了部分機(jī)動(dòng)車停車位，并向業(yè)主收取停車費(fèi)，收費(fèi)主要用于補(bǔ)貼物業(yè)公司的日常開支。物業(yè)在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，收支賬目也沒有向業(yè)主公開。

　　物業(yè)公司的行為被法院認(rèn)定為“瑕疵”。按照物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，法院判決郭先生繳納90%的物業(yè)費(fèi)，且無需支付滯納金。今年3月，南京中院二審維持原判。

　　“事實(shí)上很多欠繳物業(yè)費(fèi)的官司當(dāng)中，業(yè)主都會(huì)在法庭上列舉出物業(yè)公司的種種問題。”業(yè)內(nèi)人士表示，但是由于專業(yè)度的問題，很多業(yè)主的訴求最終無法作為證據(jù)被法院采納，造成被判決全額支付物業(yè)費(fèi)。“但是，對(duì)于像郭先生這樣最終只需要支付9折物業(yè)費(fèi)的情況，是不是也會(huì)被錄入‘失信’呢？”這位人士稱，按照新規(guī)的表述，郭先生也要成為“失信”，這似乎有些冤枉，希望立法者能夠有所甄別。

　　溧水出新規(guī)要曝光

　　欠物業(yè)費(fèi)的公務(wù)員

　　執(zhí)行難，一年下來零曝光

　　去年溧水在南京全市率先推出新規(guī)，于3月1日起，分批對(duì)未繳清物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行曝光，定期在媒體上公布未繳清物業(yè)費(fèi)業(yè)主的樓棟號(hào)、姓名和工作單位等。逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。當(dāng)時(shí)還專門發(fā)文明確，先從機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員開始，不僅在媒體上曝光，還在其單位通報(bào)、小區(qū)公示。對(duì)于惡意欠費(fèi)的副科級(jí)以上干部，由區(qū)物業(yè)辦發(fā)函至區(qū)委組織部和監(jiān)察局，將其不良行為記入本人檔案，作為干部考核的依據(jù)。

　　那么一年多下來，有公職人員因?yàn)閻阂馇焚M(fèi)被曝光了嗎？昨天，溧水區(qū)有關(guān)部門人士向現(xiàn)代快報(bào)記者坦言，去年，溧水區(qū)僅針對(duì)宏力花苑、新龍佳苑、美麗新城等4個(gè)小區(qū)試點(diǎn)，一年多下來，沒有一個(gè)人被曝光。“主要還是操作起來有難度。由誰來向社會(huì)通報(bào)？如果以區(qū)住建部門的名義，首先這個(gè)分量不夠，其次是曝光了人家的隱私，我也不知道他和物業(yè)到底有沒有糾紛，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位，還是沒有上門收取造成的欠費(fèi)，這些都會(huì)扯皮的。”