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寧波
最高人民法院《關于房屋買賣雙方約定的生效條件不具備可不認定買賣關系成立的復函》
你院鄂法（８９）民行字第４號“關于王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買賣糾紛一案的請示報告”收悉。對王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買賣關系是否成立的問題，經研究，我們認為，該案當事人雙方的房屋買賣協議已載明要經公證機關公證后買賣方能生效，既然公證機關不予公證，就不具備雙方約定的生效條件。根據本案的實際情況，以不認定王欣然、任桂香與鄧志榮的房屋買賣關系成立為宜。
以上意見供參考。
附：
湖北省高級人民法院《關于王欣然、任桂香與鄧志榮
房屋買賣糾紛一案的請示報告》
（鄂法（８９）民行字第４號）
最高人民法院：
我省鄂西自治州中院請示咸豐縣王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買賣關系是否成立一案。經我院審判委員會討論。意見不一致。特向你院請示。
王月清（１９８６年死亡）、鄧志榮夫婦有木質結構瓦房一棟，座落咸豐高樂山鎮前勝街３０號處。鄧、王無子女，長期分居，各自使用３０號房屋１／２面積。１９８４年７月，王月清、鄧志榮以１０００元價款將３０號房屋出賣給王欣然、任桂香夫婦。并交付了房款。幾天后，鄧志榮翻悔買賣協議。退還了屬自己所有的５００元房款。王月清單獨與任、王達成買賣協議。仍住該房直至死亡。鄧志榮于１９８５年４月２３日又將自己所有房產作價２０００元與王欣然、任桂香夫婦達成了房屋買賣協議，并按買賣協議第３條載明的“本協議一式３份，甲乙雙方各執一份。公證處１份，并請公證機關給予公證，簽字蓋章生效”的約定，到當地公證機關申請公證。公證機關以鄧出賣房屋后無處居住，又無生活來源和房屋四至不清等理由未予公證。后又通過中證人言明：任家給鄧暫租１間房屋過渡。待拆除舊房，重建房屋后。給１間房鄧居住至死亡。２７日鄧收訖房款２０００元。騰出了房屋，搬至任給鄧租的一間簡陋的房屋居住。不久，鄧志榮以與王、任房屋買賣協議未得到公證。買賣關系無效為由，要求返還原房屋居住，但又無力退還房款。王欣然、任桂香將部分已拆毀的房屋恢復原狀后，鄧即搬回原房屋居住。１９８６年５月以前王、任夫婦經有關部門批準和認可。辦理了建房手續，付出使用宅基地費、城建管理費等７４８元后，即向咸豐縣人民法院起訴，訴請保護這起房屋買賣關系，一審判決買賣關系有效，鄧志榮不服判決上訴，二審改判買賣關系無效。鄧志榮如數返還房款，任桂香不服終審判決申訴，鄂西自治州中給人民法院在復查此案時請示我院。我院審判委員會討論有兩種意見：大多數委員認為，這起房屋關系系雙方自愿，并簽定了協議，且房、款兩訖。后又雙方言明買方對賣方住房困難給予照顧。雖然買賣法律形式要件不完備。但從當地還沒有施行《城市私有房屋管理條例》的實際情況出發，公證機關的公證不是房屋買賣關系是否成立的法定形式。應認定這起房屋買賣關系有效。另一種意見認為，這起房屋買賣法律形式要件尚不具備，雖然房款兩訖。法律不予保護；另外買賣協議書中載明要經公證機關公證后才能生效，這是雙方真實意思的表示，是有效的約定，公證機關不予公證就不具備雙方約定的生效條件，買賣關系無效。
以上報告，請批示。
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