各省、市、自治區(qū)高級(jí)人民法院：

　　國(guó)家房產(chǎn)管理局“關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告”中所提的意見(jiàn)很好，對(duì)調(diào)解房屋糾紛有了基本標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)將這一文件轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)作為工作中的參考。

　　附一：國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家房產(chǎn)管理局關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告　

1964年1月13日　
[64]國(guó)房字22號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市人民委員會(huì)、西藏自治區(qū)籌備委員會(huì)：

　　國(guó)務(wù)院原則同意國(guó)家房產(chǎn)管理局“關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告”中所提的各項(xiàng)意見(jiàn)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)參照?qǐng)?zhí)行。

　　對(duì)私有出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造是我國(guó)社會(huì)主義革命的一部分。同時(shí)，私房管理工作與廣大人民的生活密切相關(guān)。因此，做好對(duì)私有出租房屋社會(huì)主義改造和私房管理工作，是當(dāng)前城市工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。現(xiàn)在，實(shí)際工作中存在的問(wèn)題很多，也很復(fù)雜，望各地組織一定的力量，進(jìn)行調(diào)查研究和試點(diǎn)工作，有計(jì)劃地、分期分批地加以解決，以鞏固私房改造工作的成果，加強(qiáng)對(duì)私房的維修和管理工作，充分利用這一筆巨大的社會(huì)財(cái)富，為社會(huì)主義建設(shè)服務(wù)。

　　附二：國(guó)家房產(chǎn)管理局關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告

國(guó)務(wù)院：

　　現(xiàn)將對(duì)私有出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造工作的情況和問(wèn)題以及我們的意見(jiàn)報(bào)告如下：

　　一　對(duì)私有出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造（以下簡(jiǎn)稱私房改造）的工作，是根據(jù)1956年中央批轉(zhuǎn)中央書(shū)記處第二辦公室“關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)”和1958年人民日?qǐng)?bào)刊登的“中央主管機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人就私有出租房屋的社會(huì)主義改造問(wèn)題對(duì)新華社記者發(fā)表的談話”，先后開(kāi)展起來(lái)的。私房改造的形式，除少數(shù)大城市對(duì)私營(yíng)房產(chǎn)公司和一些大房主實(shí)行公私合營(yíng)以外，絕大多數(shù)是實(shí)行國(guó)家經(jīng)租。經(jīng)租的辦法是，凡房主出租房屋的數(shù)量達(dá)到改造起點(diǎn)的，即將其出租房屋全部由國(guó)家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在一定時(shí)期內(nèi)付給房主原房租20％至40％的固定租金。改造起點(diǎn)的規(guī)定，大城市一般是建筑面積150平方米（約合10間房），中等城市一般是100平方米（約合六、七間房），小城市（包括鎮(zhèn)）一般是50到100平方米之間（約合三至六間房）。按照上述辦法，全國(guó)各城市和三分之一的鎮(zhèn)進(jìn)行了私房改造工作。納入改造的私房共約有1億平方米，這對(duì)于充分利用城市已有的房屋為社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)服務(wù)，起了積極作用，取得了很大成績(jī)。

　　目前，私房改造工作中還存在著一些問(wèn)題：

　　（一）有些房主認(rèn)為房屋由國(guó)家經(jīng)租還沒(méi)有過(guò)渡到全民所有制，仍然屬于個(gè)人所有，往往以人口增加，自住房不夠?yàn)槔碛?，要求退還已由國(guó)家經(jīng)租的房屋；或者以生活困難為理由，要求增加定租；有的甚至強(qiáng)收房租，逼迫住戶搬家，強(qiáng)占房屋，破壞房屋。這些情況，反映了私房改造工作中存在著尖銳的兩條道路的斗爭(zhēng)。同時(shí)，我們工作中也存在一些缺點(diǎn)，主要是：有些地方改造起點(diǎn)過(guò)低，把總共只占有幾間房屋的工人和貧、下中農(nóng)出租的少量房屋也納入了改造；有些地方取消了改造起點(diǎn)，只要有出租房屋就實(shí)行經(jīng)租；有的地方還將房主一部分自住房也實(shí)行了經(jīng)租；不少地方?jīng)]有給房主留夠自住房；給房主的固定租金也有低于原房租20％的。

　　（二）沒(méi)有進(jìn)行私房改造的鎮(zhèn)和已進(jìn)行私房改造的地方，對(duì)改造起點(diǎn)以下的小量出租房屋，是否還實(shí)行國(guó)家經(jīng)租，沒(méi)有明確規(guī)定。特別是許多地方為了防止房主逃避改造，規(guī)定私房一律不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)，房主顧慮很大。多數(shù)房主只收租，不修房，房屋失修情況很?chē)?yán)重。也有不少房主千方百計(jì)攆房客搬家，有的房主甚至拆房賣(mài)料，企圖逃避改造。

　　二　為了鞏固私房改造工作的成果，加強(qiáng)對(duì)私房的維修和管理，利用私房這一筆巨大的社會(huì)財(cái)富，為社會(huì)主義建設(shè)服務(wù)，我們提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

　?。ㄒ唬╈柟趟椒扛脑斓某晒M(jìn)一步明確國(guó)家經(jīng)租房屋的性質(zhì)。

　　根據(jù)1956年中央對(duì)中央書(shū)記處第二辦公室“關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)”的批示，國(guó)家經(jīng)租房屋是“對(duì)城市房屋占有者用類(lèi)似贖買(mǎi)的辦法，即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金，來(lái)逐步地改變他們的所有制?！币虼耍彩怯蓢?guó)家經(jīng)租的房屋，除了過(guò)去改造起點(diǎn)訂的不合理、給房主自住房留得不夠和另有規(guī)定的以外，房主只能領(lǐng)取固定租金，不能收回已由國(guó)家經(jīng)租的房屋。符合私房改造的規(guī)定而過(guò)去漏改的房屋，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)改。給房主的固定租金額，只要符合規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定不變；低于原房租20％的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定調(diào)整。國(guó)家經(jīng)租的房屋，因國(guó)家建設(shè)而被拆除或因修繕管理不善等人為事故而損毀，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)付給房主應(yīng)得的固定租金；如果因水災(zāi)、地震等人力不可抗拒的自然災(zāi)害而損毀，應(yīng)當(dāng)停止付給房主固定租金，對(duì)生活有困難的房主，可以酌情給予一次性的補(bǔ)助。對(duì)于有反攻倒算行為的房主，應(yīng)當(dāng)按照不同情況區(qū)別對(duì)待：情節(jié)輕微的進(jìn)行批評(píng)、教育；有嚴(yán)重違法行為、造成損失、民憤很大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法院給予必要的制裁。各地在今后工作中，對(duì)于一些依靠房租為主要生活來(lái)源的房主，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)教育和改造，使他們逐漸地由剝削者改造成為自食其力的勞動(dòng)者。

　?。ǘ┖侠淼卣{(diào)整改造起點(diǎn)，實(shí)事求是地解決工作中的遺留問(wèn)題。在現(xiàn)階段還不可能全部消滅房屋私人占有制的情況下，私房改造的起點(diǎn)是一個(gè)主要的政策界限。因此，對(duì)于過(guò)去改造起點(diǎn)訂的不適當(dāng)?shù)模瑧?yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的調(diào)整。

　　1.大中城市改造起點(diǎn)在100平方米至200平方米之間或者稍多一些的，一般可不再變動(dòng)。個(gè)別地方改造起點(diǎn)達(dá)300平方米的，可以通過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民委員會(huì)的批準(zhǔn)，適當(dāng)降低改造起點(diǎn)，繼續(xù)進(jìn)行私房改造。

　　2.小城市（包括鎮(zhèn)）改造起點(diǎn)低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的統(tǒng)一規(guī)定，提高改造起點(diǎn)，退還不應(yīng)由國(guó)家經(jīng)租的房屋。

　　改造起點(diǎn)在50平方米以上、100平方米以下的，有些偏低，但為避免過(guò)多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新調(diào)整。我們意見(jiàn)，改造起點(diǎn)低于省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)一規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)一規(guī)定的改造起點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，退還不應(yīng)由國(guó)家經(jīng)租的房屋。

　　3.對(duì)私有出租的廠房、鋪面房、倉(cāng)庫(kù)、貨棧等工商業(yè)用房已經(jīng)實(shí)行了無(wú)起點(diǎn)改造的，除了與房主自住房相連的小量房屋可以退還以外，一般不再變動(dòng)。

　　4.房主的自住房已經(jīng)實(shí)行國(guó)家經(jīng)租的，一般應(yīng)當(dāng)退還。自住房留得少的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定調(diào)劑給一些房屋。但是已經(jīng)給予適當(dāng)調(diào)劑的，不能因房主人口增加再退給房屋。房主或房主直系親屬過(guò)去在外地，沒(méi)有留自住房，現(xiàn)在遷回本地的，應(yīng)當(dāng)退給一部分房屋。

　　5.對(duì)于過(guò)去因房主生活困難經(jīng)批準(zhǔn)暫緩改造的房屋，應(yīng)當(dāng)區(qū)別房主現(xiàn)在的家庭經(jīng)濟(jì)狀況，可以全部補(bǔ)改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暫緩改造的名義。

　　按照上述各項(xiàng)規(guī)定，需要退還房主的房屋，應(yīng)當(dāng)盡可能地退還原來(lái)的房屋。如果退還原來(lái)房屋有很大困難時(shí)，也可以用對(duì)等的其他房屋抵還，或給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。房屋退還后，原來(lái)的租賃關(guān)系，一般應(yīng)當(dāng)換約續(xù)租，房主不得攆房客搬家，按照上述規(guī)定進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，房主不愿接受應(yīng)該退還的房屋，要求繼續(xù)由國(guó)家經(jīng)租的，應(yīng)當(dāng)允許。

　　以上問(wèn)題，凡已按省、自治區(qū)、直轄市的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行處理基本符合上述原則的，一律不再變動(dòng)。

　　（三）區(qū)別不同情況，妥善地進(jìn)行鎮(zhèn)的私房改造工作。

　　工商業(yè)和手工業(yè)相當(dāng)集中，絕大多數(shù)居民從事這些行業(yè)，按照1963年12月7日中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整市鎮(zhèn)建制的規(guī)定，設(shè)置鎮(zhèn)的建制的地方，一般應(yīng)當(dāng)進(jìn)行私房改造工作。為避免觸動(dòng)占有房屋不多的小房主，今后改造起點(diǎn)大體以出租房屋建筑面積一百平方米為宜，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)給房主留夠自住房。以農(nóng)業(yè)為主，不設(shè)置鎮(zhèn)的建制，屬于農(nóng)村人民公社的集鎮(zhèn)，現(xiàn)在不進(jìn)行私房改造工作；過(guò)去已進(jìn)行了私房改造的，也不要撤銷(xiāo)。

　　少數(shù)民族地區(qū)，設(shè)置鎮(zhèn)的建制的地方，現(xiàn)在是否進(jìn)行私房改造，如何改造，由有關(guān)省、自治區(qū)決定。

　?。ㄋ模┰试S私人出租小量的房屋，加強(qiáng)私房的管理和維修。

　　對(duì)出租房屋較多的房主進(jìn)行了社會(huì)主義改造，大部分私有出租房屋由國(guó)家經(jīng)租以后，允許私人出租小量的房屋，可以調(diào)劑余缺，減少私人修房和建房的顧慮，減輕國(guó)家建設(shè)住宅的負(fù)擔(dān)。但是，也不免會(huì)產(chǎn)生抬高租金，進(jìn)行非法剝削和不注意修房等問(wèn)題。因此，必須加強(qiáng)對(duì)私房的管理和維修。

　　1.對(duì)于改造起點(diǎn)以下的小量私有出租房屋，可以宣布屬于個(gè)人所有，允許出租或買(mǎi)賣(mài)。如果今后有些房主從自住房中擠出一部分出租，即使超過(guò)改造起點(diǎn)，也應(yīng)當(dāng)允許。

　　2.禁止高租、押租以及其他形式的非法剝削。同時(shí)，又要保障房主合理的房租收入?，F(xiàn)在租金過(guò)高、過(guò)低，允許適當(dāng)調(diào)整。

　　3.對(duì)于私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，禁止投機(jī)倒把和以買(mǎi)賣(mài)房屋盈利。私房買(mǎi)賣(mài)必須向房產(chǎn)管理部門(mén)登記，經(jīng)過(guò)審查批準(zhǔn)，才能成交。

　　4.房主不愿自己直接經(jīng)營(yíng)出租房屋，可以委托房管部門(mén)代為經(jīng)營(yíng)，用房租維修房屋，定期結(jié)算，結(jié)余部分交給房主。房主不愿繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以在結(jié)清帳目以后，將房屋退回房主。

　　5.加強(qiáng)對(duì)私有出租房屋維修的管理工作，提倡建立房屋修繕基金，從每月房租中提取適當(dāng)數(shù)量?jī)?chǔ)存起來(lái)，專門(mén)用于維修房屋。對(duì)于那些生活并不困難而只收租不修房的房主，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促他們修房；拒不修房的，應(yīng)當(dāng)由法院判決，強(qiáng)制他們修房。對(duì)于那些嚴(yán)重失修、房主無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)、愿意出賣(mài)的房屋，房管部門(mén)可以作價(jià)收購(gòu)。

　　6.目前，不少房主確實(shí)無(wú)力修房，建議從城市征收的房地產(chǎn)稅中撥出一部分，作為私房修繕的貸款。同時(shí)，對(duì)于私房修繕?biāo)枰牟牧虾蛣诹?，有關(guān)部門(mén)也給予適當(dāng)?shù)陌才拧?/p>

　　私房改造和私房管理工作中的問(wèn)題很復(fù)雜，各地的情況又不盡相同，建議各省、自治區(qū)、直轄市組織一定的力量，進(jìn)行調(diào)查研究和試點(diǎn)工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在今后一、二年內(nèi)有計(jì)劃地、分期分批地加以解決。有關(guān)華僑出租房屋的改造問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照1963年4月國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)華僑事務(wù)委員會(huì)、國(guó)家房產(chǎn)管理局“關(guān)于對(duì)華僑出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告”辦理。有關(guān)教會(huì)、廟觀的出租房屋的改造問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照1963年6月中央批轉(zhuǎn)國(guó)務(wù)院宗教事務(wù)局黨組“第七次全國(guó)宗教工作會(huì)議紀(jì)要”中有關(guān)的規(guī)定，由各地宗教事務(wù)主管部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)提出意見(jiàn)，報(bào)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　以上意見(jiàn)，如屬可行，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各地參照?qǐng)?zhí)行。

　　1963年12月30日