一、如何訂立合同條款

然而，如何簽訂對(duì)自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購(gòu)房者頭疼的事情。因?yàn)椋?gòu)房者雖然希望盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開發(fā)商為了減少麻煩，卻會(huì)盡力利用自己的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，把合同條款寫得對(duì)其有利。

那么，購(gòu)房者該如何來訂立商品房買賣合同呢

商品房買賣合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務(wù)和違約責(zé)任兩大塊。對(duì)開發(fā)商而言，其主要義務(wù)包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細(xì)說明：

面積條款：近期以來，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺(tái)，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、規(guī)范的處理辦法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時(shí)有發(fā)生。為避免這一情況的發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理，購(gòu)房者最好就此在簽訂合同之前就與開發(fā)商明確協(xié)商好解決辦法，如：公攤面積超過多少比例，購(gòu)房者將對(duì)超出部分不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償?shù)取Ｉ唐贩拷ㄖ娣e由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時(shí)，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進(jìn)合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將自己看重的幾項(xiàng)內(nèi)容，如樓下的綠地、車位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；如果開發(fā)商不肯將其寫入條款時(shí)，就很可能不會(huì)提供這些內(nèi)容。這時(shí)，消費(fèi)者就應(yīng)掂量一下，是否值得購(gòu)買此房產(chǎn)了。

交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開發(fā)商最重要的義務(wù)，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開發(fā)商向購(gòu)房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開發(fā)商在交房時(shí)必須具備什么條件、何時(shí)交房、如果不能按時(shí)交付符合條件的房產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按日承擔(dān)萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發(fā)商最常用的方法是擴(kuò)大不可抗力的含義。我國(guó)合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。但開發(fā)商常常在合同條款中擴(kuò)大了不可抗力的范圍，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預(yù)見的情況”，這相當(dāng)于一種無限排除，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤因由（如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水源電力供應(yīng)系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問題引起的建筑受阻等其他原因）。”按此約定，如果承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發(fā)商延期交房的理由了。所以，應(yīng)當(dāng)盡量明確按照法律的規(guī)定來約定不可抗力的范圍。

二、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確

合同開發(fā)商與購(gòu)房者的違約承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。開發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位或者購(gòu)房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同。因此，希望購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意開發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。條款對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一部分。因?yàn)橛喠⒑贤哪康脑谟诜婪犊赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并在違約行為發(fā)生后對(duì)違約方進(jìn)行制裁，以保護(hù)守約方的合法利益。但如果合同未對(duì)違約方的違約責(zé)任做出明確、具體的約定，權(quán)利義務(wù)條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責(zé)任條款，就顯得比約定雙方義務(wù)的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責(zé)任條款呢