訂金、定金與違約金如何選擇

房屋買賣中，有意買方通常會先交給售房者一定數額的金錢或者約定一定數額的違約金，以希望最后成交。但是，這些預交的金錢到底是“定金”與“訂金”，一定要約定清楚，以及在發生糾紛時與違約金如何選擇適用。

【案情介紹】：

王某于2006年3月12日與李某簽訂了房屋買賣合同，合同約定: “李某將自己所有的坐落于××市××號房屋出賣給王某，總面積103平方米，，每平方米2200元共計226600元，由王某負責辦理過戶所需的費用，李某應在合同簽訂之日起一星期內協助王某辦理完過戶手續。合同簽訂之日王某給付李某三萬元作為購房訂金，如一方違約，違約方將賠償違約金二萬元整。”合同簽訂后王某按約給付了三萬元訂金，但李某卻以種種接口拖延辦理故戶手續。 后王某得知李某已將該房屋以254000元價款賣給他人并辦理了產權過戶手續。

王某認為李某在與其簽訂合同后又將房屋轉賣他人并辦理了產權，以構成違約，雙方在合同中既約定了訂金又約定了違約金，其可以選擇適用違約金或者訂金，由于訂金是雙倍返還，比違約金賠償數額多一萬元，故王某將李某訴至法院請求解除房屋買賣合同并雙倍返還訂金六萬元整。

起訴后王某向律師進行咨詢，律師告訴他在舉證期限屆滿前需要變更訴訟請求為：解除房屋買賣合同并返還已付的購房款三萬元，并賠償違約金二萬元整。最后法院判決支持了王某變更后的訴訟請求。

【解析】：

我國《合同法》及《擔保法》規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

法律規定當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。該案中如果適用定金雙倍返還是六萬元，適用違約金是二萬元加上給付的訂金（此頂金應當視為合同的預付款，在合同解除時予以返還）三萬元共計五萬元，選擇適用定金罰則比適用違約金多一萬元。故王某在起訴時選擇了適用定金雙倍返還。但是因為“定金”與“訂金”讀音相同使當事人在簽訂合同時很容易混淆。為此，《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。” 本案中王某與李某在《房屋買賣合同》中使用的是訂金，并且對訂金的性質沒有明確，因此其不具有定金的性質，也就不適用定金雙倍返還原則。王某將此“訂金”當成彼“定金”認為。王某起訴時的雙倍返還定金的訴求沒有法律依據將不會得到法庭的支持。如果不變更訴訟請求是一定會敗訴的，故其律師要求變更訴訟請求，并且是在舉證期限屆滿前提交法院。理由是《最高人民法院關于

【相關法律連接】

《合同法》

第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

　第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

《中華人民共和國擔保法》

第九十條　定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

　第九十一條　定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋

　第一百一十九條　實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

【律師提醒】

正是定金與訂金的法律性質和法律后果截然不同，一些賣方就故意設下陷阱讓消費者鉆。有的故意不明確買方所交款項的性質，一旦買方不與賣方簽訂正式買賣合同，賣方就以所交款項為“定金”而不予返還；有的賣方故意將“定金”寫成“訂金”或預付款，再將同類商品以同樣的手段向其他人推銷，最終以最高價位賣出。無法購買同類商品的買方，也僅僅是收回賣方退回的“訂金”，既得不到商品，也不能要求賣方雙倍返還定金。例如：有的開發商在房屋認購書中明確該款項為“訂金”，但其出具給買方的收據上卻記載為“定金”，以此來混淆款項的性質，一旦買方因種種原因放棄購房，開發商就會以收據上為“定金”而不予退還，而一旦自己不與開發商簽訂合同，則以認購書中寫明的是“訂金”而不予雙倍返還。 因此，消費者在購買商品房簽訂認購書、意向書、預訂合同時，應認真考慮簽署正式商品房買賣合同的可能性，正確選擇適用“訂金”還是“定金”，最大限度地維護自己的合法權益，從而避免掉入賣方故意混淆的“訂金”或“定金”陷阱。如果你還拿不定主意，就不要急于交錢，即使交錢，則可盡量與賣方協商為“訂金”，這樣一旦在約定期限內沒有簽署正式購房合同，買方還可以收回“訂金”。如果你覺得賣方的房子值得購買，害怕賣方一房兩賣，就要讓賣方在認購書中寫明為“定金”，一旦賣方不與你簽訂合同，你就可以要求賣方雙倍返還“定金”。