案情

原告：康水鈞，男，1945年12月24日出生，漢族，住廈門市鎮(zhèn)邦路63號。
被告：福建省廈門市土地房產(chǎn)管理局。
法定代表人：鄭振生，局長。
第三人：廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司。
法定代表人：劉偉濟(jì)，總經(jīng)理。

廈門市鼓浪嶼龍頭路116號房屋系康水鈞購置的業(yè)產(chǎn)，為二層磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積87.57平方米。1997年9月，該房屋被列入廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司“龍頭商院”商品房建設(shè)用地。由于雙方對房屋拆遷補(bǔ)償安置問題經(jīng)數(shù)次商談未果。1999年8月19日，第三人廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司委托廈門市仁達(dá)房地產(chǎn)評估咨詢中心對該房屋進(jìn)行估價(jià)，并委托廈門市鼓浪嶼公證處進(jìn)行房屋證據(jù)保全。又經(jīng)廈門市測量隊(duì)對安置房與被拆遷房的水平距離進(jìn)行計(jì)算，符合法定的就近安置的要求。1999年9月27日廈門市土地房產(chǎn)管理局作出廈土房(1999)047號房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決，限康水鈞在收到裁決書之日起7日內(nèi)搬遷至廈門市“文屏山莊”183號之502室和602室，建筑面積共計(jì)135.84平方米，并將原房屋騰空交付實(shí)施拆遷。康水鈞不服，向廈門市鼓浪嶼區(qū)人民法院提起訴訟。

原告訴稱：其房屋所在地點(diǎn)為鼓浪嶼最繁華的商業(yè)街，該房屋原為智達(dá)旅社，屬商業(yè)用途，應(yīng)按營業(yè)性用房進(jìn)行安置；其有權(quán)要求就地安置；且該房屋實(shí)際建筑面積為120平方米，廈門市土地房產(chǎn)管理局的認(rèn)定有誤等為由，請求撤銷廈土房(1999)047號房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決。

被告辯稱：1．康水鈞購置龍頭路116號房屋后，實(shí)際用途為住宅，且康水鈞不能提供營業(yè)執(zhí)照，其要求按營業(yè)性用房進(jìn)行安置沒有事實(shí)與法律依據(jù)；2．根據(jù)法規(guī)規(guī)定，該房屋拆遷后可實(shí)行就近安置；3．龍頭路116號房屋的所有權(quán)證載明建筑面積為87.57平方米，康水鈞稱120平方米沒有憑據(jù)。裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依法得當(dāng)，請求予以維持。

第三人述稱：請求法院維持廈門市土地房產(chǎn)管理局的裁決。理由與被告的答辯理由相同。

審判

廈門市鼓浪嶼區(qū)人民法院審理認(rèn)為：我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，建筑面積是房屋所有權(quán)證必須載明的事項(xiàng)，非經(jīng)法定程序不得變更。原告康水鈞主張?jiān)摲课萁ㄖ娣e為120平方米，提交的《典租合同》、《購房協(xié)議》、《房屋買賣合同》等證據(jù)，系當(dāng)事人間的合意，其證明效力不足以對抗產(chǎn)權(quán)登記。被告以房屋所有權(quán)證上的記載來認(rèn)定該房屋的建筑面積的87.57平方米，是正確的；根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三條、第六十條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，營業(yè)性用房的合法使用人必須持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。原告康水鈞不能提供，其僅憑《廈門市電業(yè)局電費(fèi)收款憑據(jù)》不足為據(jù)。被告認(rèn)定該房屋用途為住宅是正確的；根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條第(二)項(xiàng)規(guī)定“被拆遷的區(qū)域用于商品房綜合開發(fā)、職工住宅建設(shè)的，一般應(yīng)實(shí)行就地或就近安置”。應(yīng)理解為被告可根據(jù)具體情況確定不同的安置方式。本案裁決就近安置，并無不當(dāng)。綜上，被告作出的裁決，證據(jù)確鑿，適用法規(guī)正確，符合法定程序。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，該院于1999年11月11作出判決如下：

維持廈門市土地房產(chǎn)管理局作出的廈土房(1999)047號房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決。

一審判決后，康水鈞不服，向廈門市中級人民法院上訴稱：(1)安置房“文屏山莊”與“龍頭商院”的距離已超過5公里，不屬法定的就近安置；(2)一審判決否認(rèn)龍頭路116號營業(yè)性用房的歷史，否認(rèn)其巨大的商業(yè)價(jià)值是不客觀的，與事實(shí)不符；(3)龍頭路116號房屋的實(shí)際建筑面積在120平方米以上，應(yīng)實(shí)事求是予以變更。請求撤銷廈門市土地房產(chǎn)管理局廈土房(1999)047號裁決。

廈門市土地房產(chǎn)管理局辯稱：(1)龍頭路116號房產(chǎn)所有權(quán)證上記載的建筑面積為87.57平方米，即使康水鈞在辦理產(chǎn)權(quán)證后自行搭建而增加的面積，應(yīng)在拆遷商談中提出，而其始終未提及此事；(2)康水鈞在1993年購置該房產(chǎn)后，所辦理的產(chǎn)權(quán)證明確記載用途為“住宅”，且該房屋實(shí)際亦作為職工的居住用房，并從未辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，其要求按照營業(yè)性用房安置沒有事實(shí)與法律依據(jù)；(3)根據(jù)廈門市測量隊(duì)的測算，安置房與被拆遷房兩個(gè)房屋的屋角水平距離并不超過5公里的法定標(biāo)準(zhǔn)。請求維持一審判決及具體行政行為。

廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司述稱：廈門市土地房產(chǎn)管理局所作的裁決合法，請求予以維持。

廈門市中級人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)：(1)委托廈門市測量隊(duì)作出的測繪計(jì)算成果報(bào)告，證實(shí)“文屏山莊”一期的建設(shè)用地中心點(diǎn)與鼓浪嶼“龍頭商院”建設(shè)用地中心點(diǎn)之間的水平直線距離為4835.840米；(2)廈門興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司向廈門市工商局申請變更公司地址的報(bào)告，證實(shí)廈門興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司系在一審判決后向工商部門申請變更企業(yè)住所地，并獲批準(zhǔn)的事實(shí)；(3)調(diào)查鼓浪嶼龍頭路116號產(chǎn)權(quán)登記檔案的摘錄，證實(shí)該房產(chǎn)權(quán)登記為“住宅”；(4)廈門市危改辦證實(shí)“龍頭商院”舊城改造的安置房地點(diǎn)。

二審經(jīng)雙方當(dāng)事人同意后，對訟爭房屋的實(shí)際面積再次進(jìn)行評估并公證，證實(shí)鼓浪嶼龍頭路116號房屋建于三、四十年代，為一幢混合結(jié)構(gòu)的兩層平屋樓房，經(jīng)實(shí)地測量總建筑面積131.93平方米，其中已辦理產(chǎn)權(quán)登記面積為87.57平方米，未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積44.36平方米。對此評估報(bào)告結(jié)果雙方均無異議。

廈門市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：鼓浪嶼龍頭路116號房屋的實(shí)際總建筑面積為131.93平方米，廈門市土地房產(chǎn)管理局根據(jù)康水鈞擁有的產(chǎn)權(quán)證的面積87.57平方米進(jìn)行安置，對于實(shí)際存在而產(chǎn)權(quán)證上未記載的房屋面積未做處理，根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十一條的規(guī)定，被上訴人應(yīng)對產(chǎn)權(quán)證上未記載的部分進(jìn)行認(rèn)定并作出處理。一審判決此事實(shí)未予認(rèn)定有誤。根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十四條、第四十五條第(二)項(xiàng)及若干應(yīng)用問題解釋第十四條的規(guī)定，可實(shí)行就地或就近的兩種安置方式。康水鈞認(rèn)為安置房已超過法定5公里的就近安置的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)本院委托廈門市測量隊(duì)測算，并無超過法定標(biāo)準(zhǔn)。康水鈞的此項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。康水鈞認(rèn)為，鼓浪嶼龍頭路116號系臨街店面，具有商業(yè)價(jià)值，應(yīng)按營業(yè)性用房進(jìn)行安置。本院認(rèn)為，康水鈞向二審法院提交的訟爭屋系廈門市興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司住所地的材料，系其在一審判決后所為，該行為是不妥的，亦與拆遷公告相違背，其因此而認(rèn)為應(yīng)按營業(yè)性用房進(jìn)行安置的要求，不能支持。一審對此認(rèn)定是正確的。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項(xiàng)第1目、第六十一條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該院于2000年3月28日作出判決：

一、撤銷廈門市鼓浪嶼區(qū)人民法院(1999)鼓行初字第2號行政判決。

二、撤銷廈門市土地房產(chǎn)管理局廈土房(1999)047號房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決。

評析

本案系在城市房屋改造過程中，由于拆遷安置問題所引發(fā)的糾紛，主要涉及以下幾個(gè)問題。

一、對未持有房屋所有權(quán)證的房屋如何認(rèn)定及處理

房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人擁有房屋所有權(quán)的合法憑證。根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。在房屋拆遷安置過程中，對于未取得房屋所有權(quán)證，亦無其他證照可證明其房屋具有合法性的，根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十一條的規(guī)定，應(yīng)分為三個(gè)時(shí)間段來認(rèn)定處理：(1)對1983年6月4日前建造的，按照房屋的實(shí)測建筑面積的80％進(jìn)行安置；(2)對1983年6月4日至1990年4月1日前建造的，給予補(bǔ)償；(3)1990年4月1日后建造的，視為違章建筑，不予補(bǔ)償。本案康水鈞所擁有的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的部分房屋屬上述何種性質(zhì)，作為裁決機(jī)關(guān)的廈門市土地房產(chǎn)管理局應(yīng)根據(jù)上述法規(guī)，實(shí)事求是地作出認(rèn)定，而不應(yīng)回避。本案二審判決撤銷后，廈門市土地房產(chǎn)管理局重新作出裁決，對康水鈞擁有的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋以實(shí)測建筑面積(44.36平方米)的80％進(jìn)行安置。

二、本案是否應(yīng)按營業(yè)性用房予以安置

私有住宅房屋改為非住宅房屋或非住宅房屋變更為住宅房屋，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。本案龍頭路116號原為開辦旅社，但康水鈞1993年購買該房屋后，系作為職工的宿舍使用，且其在辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)時(shí)，已明確登記為住宅房，不符合作為營業(yè)性用房的安置條件。根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十一條規(guī)定：“拆遷公告發(fā)布后，被拆遷人應(yīng)停止……。工商行政管理部門停止核發(fā)拆遷范圍內(nèi)營業(yè)執(zhí)照。……”，康水鈞在一審判決后，擅自將某公司的法定住所地遷至被拆遷地，以此證明在拆遷范圍內(nèi)其擁有營業(yè)執(zhí)照的做法，有違法規(guī)的規(guī)定，其認(rèn)為該房屋系臨街店面，應(yīng)按照營業(yè)性用房進(jìn)行安置的理由，不能成立。

三、關(guān)于安置方式的問題

根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條第(二)項(xiàng)規(guī)定“被拆遷的區(qū)域用于商品房綜合開發(fā)、職工住宅建設(shè)的，一般應(yīng)實(shí)行就地或就近安置”，第四十四條第二款規(guī)定“就近安置系指用于安置被拆遷人的安置房地點(diǎn)距被拆遷地用地紅線5公里內(nèi)(含5公里)的”，《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》若干應(yīng)用問題解釋第十四條規(guī)定“就近或異地安置，以被拆遷用地紅線中心點(diǎn)至安置房用地紅線中心點(diǎn)的水平直線距離為準(zhǔn)。…”本案“龍頭商院”系商品房的開發(fā)，對被拆遷戶依法應(yīng)就地或就近安置。對就地安置問題，雙方在裁決前已做了充分的商談，達(dá)不成協(xié)議。廈門市土地房產(chǎn)管理局依法作出就近安置的裁決并不違反法規(guī)的規(guī)定。對于就近安置是否在法定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，法院亦慎重地委托了測量單位對“兩地紅線中心點(diǎn)的水平直線距離”進(jìn)行計(jì)算，系在范圍內(nèi)。康水鈞的訴求沒有事實(shí)與法律依據(jù)，得不到法院的支持。

綜上，在對全案進(jìn)行審查后，認(rèn)定廈門市土地房產(chǎn)管理局作出的拆遷裁決因?qū)Ρ徊疬w房的實(shí)際建筑面積審查不清，一審法院的審查亦有違法律規(guī)定的情況下，依法判決撤銷一審判決及行政機(jī)關(guān)的具體行政行為。

出處: 人民法院案例選. 二○○二年第二輯(總第40輯)