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寧波
租賃合同基本法律問題
一、租賃合同的概念與特征
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。其特征是：租賃合同是諾成的、雙務的、有償的合同；租賃合同的標的物是特定的非消耗物；租賃合同轉移的是租賃物的用益權，而非所有權；租賃合同具有期限性和連續性，時間是租賃合同的基本要素。
二、租賃合同的內容和形式
租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
租賃期限６個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限６個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人以期限是否作了約定，都視為不定期租賃。
三、租賃合同當事人的權利與義務
（１）出租人的主要義務。包括：按照約定交付租賃物于承租人使用；保證租賃物符合約定的標準和用途；保持租賃物的約定品質狀態。
（２）承租人的主要義務。包括：按照約定的方法或租賃物的性質使用；妥善保管租賃物；取得出租人的同意后，承租人對租賃物進行改善或增設他物。未經出租人同意的，出租人可以要求承租人煩恢復原狀或賠償損失。承租人將租賃物轉租他人的，承租人亦應經出租人同意，按照約定期限支付租金；返還租賃物。
四、租賃合同的解除
除合同解除的一般法定條件外，租賃合同中，出租人和承租人還可以在一些特殊情況下享有合同解除權。
出租人的合同解除權情形有：
１、承租人未按約定方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損害的；
２、承租人未經出租人同意轉租的；
３、承租人逾期不支付租金的；
４、對租賃期限沒有約定或約定不明，又未達成補充協議的，出租人可以隨時解除合同，但應在合理期限內通知承租人。
承租人在合同解除權的情形有：
１、對租賃期限沒有約定或約定不明確的，事后又未達成補充協議的，承租人可以隨時解除合同；
２、租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格承租人可以隨時解除合同；
３、因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失，不能實現合同目的承租人可以解除合同。
五、轉租、第三人對租賃物主張權利、租賃物收益的歸屬及租賃權的性質。
承租人對租賃物進行轉租，應取得出租人的同意。未經出租同意的，出租人可以行使合同解除權。經出租人同意的轉租，承租人與出租人之間的合同關系仍然有效；第三人對租賃物造成損失的，由承租人負賠償責任。
第三人對租賃物主張權利的，承租人應及時通知出租人，由此給承租人對租賃物的使用、收益造成不利影響的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。
在承租人占有、使用租賃物期間的收益，除當事人有約定的外，歸承租人所有。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
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