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如何看待“樓號”買賣合同的效力

來源: 律霸網(wǎng)整理 蘇瑩 · 2020-07-15 · 302人看過

作者:程增祥發(fā)布時(shí)間:2007-06-27 16:06:03



這些年來,隨著人民生活水平的提高和投資意識的增強(qiáng),各地房地產(chǎn)交易市場都異常繁榮,特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式,如按揭買房、商品房預(yù)售、炒賣樓號等。與此同時(shí),也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。


筆者在審判工作中就接觸了一件因買賣樓號引致糾紛的案例: 20045月,甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》,合同約定:甲將丙房以十萬元的價(jià)款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當(dāng)天,乙應(yīng)向甲支付合同款一萬元,余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力。合同簽訂時(shí),甲告知乙,該集資房屋尚未修建,具體何時(shí)開工也不清楚。合同簽訂后,至20073月開工,乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月,甲告知乙:我反悔不想賣房了,況且房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,我們的合同本來就沒有法律效力,我愿意退還你全部房款,并賠償損失一萬元。乙覺得現(xiàn)在房價(jià)漲了那么多,得不到房自己太吃虧要求甲要么交房,要么補(bǔ)房屋的差價(jià)。


那么,該合同是否有效呢?這是本案爭議的焦點(diǎn)。


《合同法》第四十四條規(guī)定,依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。《合同法》第五十二條規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。


而我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,而根據(jù)此條就會導(dǎo)致合同無效呢?


筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來分析此問題。


第一,從承認(rèn)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、維護(hù)交易安全、鼓勵交易的角度出發(fā),除非合同嚴(yán)重?fù)p害國家利益或第三者的利益,現(xiàn)行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動輒令合同無效。因此,我們在分析案件的時(shí)候也應(yīng)盡量保護(hù)當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示。


第二,《城市房地產(chǎn)管理法》此條規(guī)定的是未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,而并非直接等同于轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)的合同無效。筆者認(rèn)為此處的不得轉(zhuǎn)讓指的究竟是直接引起所有權(quán)變動的登記過戶行為即物權(quán)不得變動,還是債權(quán)范疇的不得買賣、轉(zhuǎn)讓,本身是存在疑問的。因此,就本條認(rèn)定為債權(quán)行為的違反強(qiáng)制性規(guī)定的理由并不充分。


第三,根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【20037),第19條規(guī)定:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持”;以及第18條第1款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:()商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;()商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90;()商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。這兩條都明確地告訴我們:房屋買賣合同簽訂時(shí),盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記,合同也有效。盡管這是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房買賣合同,但筆者認(rèn)為普通房屋買賣類似情況應(yīng)該比照處理。因此,即使《城市房地產(chǎn)管理法》表達(dá)的意思是無產(chǎn)權(quán)證房不得發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓,根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則,也應(yīng)適用最新司法解釋確認(rèn)合同有效。這是法律適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的體現(xiàn)。


第四,從物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的理論上說,債權(quán)行為只是物權(quán)發(fā)生變動的原因行為。從房屋買賣合同分析,簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在合同簽訂后,通過合同履行變更不動產(chǎn)權(quán)人登記實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動,但物權(quán)是否變動本身并不直接影響合同成立與否。也就是說,產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規(guī)定,房屋買賣合同自成立時(shí)生效。


綜上所述,筆者認(rèn)為,在本案當(dāng)中,甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。如果甲方違約,不交房也不辦理過戶手續(xù),乙方可以向法院起訴要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任繼續(xù)履行并賠償損失;同時(shí),由于甲方構(gòu)成根本違約,乙方也可以主張解除合同,并有權(quán)要求賠償損失。


(作者單位:重慶市潼南縣人民法院)


來源:中國法院網(wǎng)

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