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寧波
房屋買賣中的居間合同糾紛
隨著二手房市場的回暖，房屋買賣中客戶與中介之間因合同引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生。近日，閘北法院審理了兩起房屋買賣中的居間合同糾紛。
購房跳開中介客戶構(gòu)成違約
去年7月，某經(jīng)營二手房買賣的中介公司與客戶任桂芳簽訂了《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》，任桂芳委托中介公司居間出售本市西藏北路一小區(qū)住房，去年9月，客戶鄭曉玲與中介公司就該住房簽訂《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》，并實地查看了該住房的有關(guān)情況。但事后鄭曉玲未經(jīng)過中介公司同意私下與該住房的業(yè)主任桂芳完成了房屋買賣。中介公司認(rèn)為鄭曉玲的行為已違反雙方的約定，損害了中介公司的合法權(quán)益。請求法院依法判令鄭曉玲支付違約金9000元。
鄭曉玲辯解道，和中介公司簽訂的是《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》，非居間協(xié)議。中介公司帶鄭曉玲去實地看了一次房屋，由于對方掛牌價格太高，所以明確告知中介公司的經(jīng)辦人不購買該房屋。之后鄭曉玲丈夫在小區(qū)保安處又得知了該房屋出售的信息，并得知該業(yè)主任桂芳的開價僅為915000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中介公司報出的價格980000元，因此自行與該業(yè)主任桂芳簽訂了合同實現(xiàn)了房屋買賣。
法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。鄭曉玲在中介公司經(jīng)辦人的陪同下驗看了西藏北路一小區(qū)住房，然后，鄭曉玲與該房屋的業(yè)主簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，應(yīng)當(dāng)推定鄭曉玲的買賣行為是建立在中介公司與鄭曉玲簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》信息的基礎(chǔ)之上，鄭曉玲的抗辯理由違背了合同約定亦違背了誠實信用原則，因此，法院判決，鄭曉玲應(yīng)給付中介公司違約金9000元。
合同簽后反悔雙倍返還定金
去年4月，客戶謝潔與徐娟經(jīng)房屋買賣中介公司居間介紹下，就購買徐娟的本市共和新路一小區(qū)房屋簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，謝潔將2萬元意向金匯入中介公司的帳戶上，后又將8萬元匯入中介公司的帳戶上。由于徐娟的丈夫外出旅游未能確認(rèn)同意，是中介公司要求徐娟代為簽名，等徐娟丈夫回滬后，不同意徐娟轉(zhuǎn)讓房屋，并拒絕簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，同年5月，中介公司將收取謝潔的10萬元退還謝潔，謝潔認(rèn)為，中介公司和客戶徐娟的行為顯然違反《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定，中介公司徐娟理應(yīng)雙倍返還謝潔定金20萬元，要求支付謝潔違約金10萬元。
中介公司認(rèn)為，定金的約定是買賣雙方形成的，與中介公司無關(guān)。徐娟則辯稱，謝潔支付的定金是2萬元，而非10萬元，且徐娟已經(jīng)將收取的2萬元定金退還給了謝潔。只同意支付給原告2萬元三天的活期存款利息作為賠償。
法院認(rèn)為，協(xié)議中關(guān)于2萬元意向金，由于徐娟已經(jīng)確認(rèn)意向金轉(zhuǎn)為定金，又由于徐娟在未得到產(chǎn)權(quán)共有人同意的情況下擅自與謝潔、中介公司簽訂了協(xié)議，現(xiàn)由于兩被告的原因，致協(xié)議不能履行，該不利后果應(yīng)當(dāng)由徐娟承擔(dān)，因此，徐娟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)2萬元的違約責(zé)任。根據(jù)協(xié)議第三條約定，謝潔應(yīng)在簽訂協(xié)議后3日內(nèi)補足定金至10萬元，由徐娟簽收后交由中介公司暫為保管。現(xiàn)該款徐娟并未簽收，8萬元轉(zhuǎn)為定金的條件并未成就，因此，謝潔要求兩被告承擔(dān)8萬元的違約責(zé)任，依據(jù)不足。法院判決，徐娟應(yīng)給付謝潔違約金20000元。
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