調減利息稅對二手房市場影響甚微地產專家胡景暉：調減利息稅對二手房市場影響甚微http://finance.QQ.com　 2007年07月20日19:34 　 騰訊財經　　 評論0條國務院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的20％調減為5％。同時，中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。騰訊財經第一時間聯系了著名地產中介我愛我家副總裁胡景暉。胡景暉表示：調減利息稅對于抑制流動性過剩，吸引存款回流能夠起到一定的作用，但對于二手房市場影響甚微。首先，從需求來看，90%的二手房購房者是自住人群，他們基本都是年收入超過4.5萬元的個人或家庭，而利息稅敏感的人群是年收入低于3萬元的個人或家庭，因此，調減利息稅對二手房購房者的影響很小。其次，從房源來看，連續加息的確逼出來一批投資型業主手里的房子，但調減利息稅的作用就不會那末明顯了。道理很簡單，加息增加了貸款購房投資的直接成本，而調減利息稅只是增加了貸款購房投資的機會成本，對投資者感受不同；加息是連續性的，對于貸款購房投資的業主來說意味著月供壓力有可能持續增加，而利息稅由20%調減到5%，后續的調整無非就是取消利息稅，空間已經不大了，對中長期投資的預期影響已經很微弱了。因此，綜合考慮各種市場因素，調減利息稅對于二手房市場影響甚微。針對央行第三次升息0.27%，胡景暉表示，相對于上次的央行加息來看，本次央行利率調整主要是為了引導貨幣信貸和投資的合理增長；為了調節和穩定目前的通貨膨脹預期，維護現在物價總水平基本穩定，“盡管本次加息對于樓市的影響是積極和多方面的，但解決不了當前中國房地產市場的根本問題。”首先，連續加息會抑制房產的投資型購買需求，減少在新房市場和二手房市場的投資性購買。但由于在加息前，新房市場的投資型購買需求已經明顯衰減，而二手房市場的投資型購買本來就不足10％，所以此次加息對于房產投資的抑制作用是有限。但對于已經購房投資的業主，由于房價上漲已經到達高位，加之房屋租金整體水平的穩定和高檔物業租金價格的持續走低，物業持有稅增收在即，而加息后其持有成本會進一步增加, 所以一部分已經購房投資的業主會因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。其次，本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調控以來，房地產自住需求仍然呈現出剛性狀態。2007年（所謂金豬年）和2008年（奧運年）進入新一輪婚育高峰期，自住型需求會更加強烈。此次加息后，15年期20萬元房產按揭貸款的月供負擔才增加8.29元，可見加息對自住購房群體的影響不大。當然，連續加息會影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會傾向選擇購買緊湊型戶型和低總價房產，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔，中小戶型房產會進一步受到購房人青睞。再次，本次加息會進一步加劇銀行間房產貸款的競爭格局。在經歷了連續加息的心理洗禮后，此次加息應該不會引發大規模的提前還款。但連續加息后，購房人會傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產品——如雙周供，以及與提前還款對接的房貸產品——如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應加息周期的房貸產品的銀行將占得市場先機。本次加息中，雖然個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點，但住房公積金貸款相比商業貸款的低利率優勢仍然明顯，所以還會有相當一批購房人傾向于使用公積金貸款。另外就本次政府加息的初衷，胡景暉認為：從引導貨幣和投資合理性的角度來看，加息作為常規的調控利率手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產業調整的大背景下不宜過于頻繁的使用。宏觀調控是國家對自身經濟總量的一種控制，通過這種對經濟總量的控制來撫平市場中的經濟增長波動。加息雖然對宏觀經濟降溫和穩定物價有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續加息會進一步增加人民幣升值的壓力和預期，加劇熱錢的涌入，從而進一步推高房產、股票等資產的價格，加速泡沫化進程，所以加息不能過于頻繁。目前，開拓投資渠道才是解決流動性過剩問題的最好方法。加快壟斷行業向民營資本開放，加速股票市場擴容和優質企業上市，大力發展企業債券市場，開發和創新更多的金融衍生投資產品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎設施建設，適度引導國內資金海外投資等都是目前而言可以采用的方式。從調節穩定通貨膨脹預期、維護物價水平的角度來看，本次加息未必能夠達到政府部門的預期效應。今年上半年我國公布的居民消費價格指數為3.2%，而且六月份的當月CPI已經達到了4.4%，遠遠高于了央行擬定的3%的警戒線。一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為INFLATION，就是通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把他稱為SERIES INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。就維護物價、抑制通貨膨脹而言，加息是十分必要的政府調控通脹手段。根據政府的數據表明，在3.2%的CPI漲幅中，食品的漲幅大約在2.5%。食品價格的上漲主要是與去年國際市場的糧價上漲有關，糧價的上漲直接帶動了飼料價格以及肉蛋禽價格的上漲。但是由于目前市場中最突出的問題是流動性過剩，在房價上漲、投資渠道等問題不能得到很好解決的前提下，我們依舊面臨著隨時存在的價格上漲風險。