廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　?。?004）佛中法民五終字第401號

　　上訴人（原審被告）：李振輝，男， 1950年2月11日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城六樓五座6號。

　　被上訴人（原審原告）：順德市新百昌實業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部。住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城一樓一號。

　　代表人：梁翠芳。

　　委托代理人：沈斌勇，廣東國強鴻業(yè)律師事務所律師。

　　委托代理人：梁苗鋒，廣東國強鴻業(yè)律師事務所實習律師。

　　上訴人李振輝因與被上訴人順德市新百昌實業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字第5313號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：原告系經(jīng)工商行政管理部門核準具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。1995年10月26日，被告李振輝與順德市百昌實業(yè)公司（現(xiàn)更名為順德市新百昌實業(yè)有限公司）簽訂商品房預售合同，約定被告購買位于佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城六樓五座6號的房屋。在原告等住戶入住時，順德市百昌實業(yè)公司已指定其下屬機構(gòu)順德市新百昌實業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部對百昌商業(yè)城進行物業(yè)管理，原告與被告等人形成事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系。1996年9月 15日，原告制定物業(yè)管理制度，確定住宅用戶的物業(yè)管理管理費為1996年按每月收費50元，1997年每月收費70元，1998年以后根據(jù)情況另行修訂。被告等人亦依該制度交納相應的管理費用。2001年12月3日，原告認為經(jīng)營虧損，向有關(guān)部門作出報告，要求提高相應管理費用的收取標準，2002年 8月7日，順德市物價局作出[2002]95號批復，同意住宅樓每戶按每月80元計收管理費。因被告等人認為原告管理不到位且存在亂收費問題，雙方產(chǎn)生爭議，被告等人向相關(guān)部門進行了投訴，順德市物價局亦復函要求原告糾正并建議雙方重新簽訂協(xié)議。因從2003年1月起被告未交納管理費，原告因此提起訴訟要求被告支付從2003年1月至10月的管理費800元。訴訟中，被告抗辯認為重新簽訂協(xié)議后才交納管理費。

　　原審判決認為，原告具有合法的物業(yè)經(jīng)營資質(zhì)且與被告形成了事實物業(yè)管理關(guān)系，該關(guān)系應為有效。在相應部門核準原告可以每月80元的標準收取管理費后，原告收取該費用有合法的依據(jù)，被告應依法予以交納，而被告未交納，已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。原告要求被告支付管理費的理由成立，予以支持。被告抗辯需另行簽訂協(xié)議后再交納管理費，該抗辯理由不成立，不予采納。綜上，依照《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項的規(guī)定，判決如下：被告李振輝在本判決生效之日七日內(nèi)支付800元及利息（從2003年11月4日起按中國人民銀行同期貸款利率計至款項清還完畢之日止）給原告順德市新百昌實業(yè)有限公司物業(yè)管理部。本案的受理費50元由被告李振輝負擔。

　　李振輝不服上述判決，向本院提起上訴稱：1：被上訴人偷稅漏稅，上訴人自買座落于佛山市順德區(qū)容桂街道桂中北路百昌商業(yè)城八樓五座六號以來，每月所繳的管理費，百昌容桂物業(yè)管理部都以收據(jù)作為憑證，上訴人咨詢過順德地稅稅務機關(guān)，證實是一種偷稅漏稅行為。2：被上訴人一直非法從事物業(yè)管理工作，至2003 年12月止，仍然沒取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》（《物業(yè)管理資質(zhì)證書》由順德城管科發(fā)放）。按《物業(yè)管理條例》第379號60條：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。3：雖然有部分業(yè)主繳費已成為事實合同，但違反行政法規(guī)的合同是無效合同。綜上所述，上訴人請求變更原審判決為：1：判令上訴人不必向被上訴人繳管理費。2：本案及一審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人答辯稱：一、上訴人買樓以后一直是被上訴人提供物業(yè)管理，兩上訴人是承認的，而且，兩上訴人購買的該兩樓至今都是被上訴人提供物業(yè)管理。二、被上訴人依據(jù)順德市物價管理局的規(guī)定收費是合法，其收取的費用是經(jīng)過順德市物價管理局的批準的，所以原審法院的判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。上訴人提出的《物業(yè)管理條例》的適用時間是2003年9月1號，故在本案中是不適用的。

　　上訴人在二審期間提交了下列新證據(jù)：上訴人向順德區(qū)建設(shè)局投訴的回執(zhí)等資料，用以證明被上訴人是沒有物業(yè)管理資質(zhì)的。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認為：資質(zhì)證書在一審時已經(jīng)提交過。上訴人說我方在2003年前沒有資質(zhì)是不符合實際的，我方的資質(zhì)證書上換發(fā)證后的時間就是2002年8月。我方雖然不具有法人資格，但我方是經(jīng)過物業(yè)管理部門批準有合法資格的。關(guān)于回執(zhí)，不能證明任何問題。我方的證據(jù)已經(jīng)證明我方是經(jīng)過有關(guān)部門許可的，是合法的。

　　經(jīng)審查，本院對原審認定的事實予以確認。另查明：至今為止，被上訴人尚未取得由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　本院認為：本案上訴爭議焦點為被上訴人是否具備物業(yè)管理資質(zhì)及其是否有權(quán)收取物業(yè)管理費用的問題。從當事人提供的證據(jù)來看，被上訴人至今為止仍尚未取得由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。然而，據(jù)此并不能簡單地得出被上訴人無權(quán)收取物業(yè)管理費用的結(jié)論。眾所周知，新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務在我國是近幾年才興起的新生事物，物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，相關(guān)的法律、行政法規(guī)相對滯后，在國務院制定、從2003年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》出臺之前，法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，包括在此之前已經(jīng)出臺的相關(guān)部門規(guī)章如建設(shè)部頒行的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及地方性法規(guī)《廣東省物業(yè)管理條例》等亦無作出具體的規(guī)定，一直以來，對于物業(yè)管理的收費由縣級以上人民政府物價管理部門進行管理。直至2003年9月1日國務院出臺的《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設(shè)行政主管部門制定。”，建設(shè)部據(jù)此制定了從2004年5月1日起施行的相關(guān)部門規(guī)章《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，從此時開始，才有對物業(yè)管理資質(zhì)的申請、取得及管理進行了規(guī)范的具體規(guī)定。而本案被上訴人作為開發(fā)商成立的物業(yè)管理部從1996年已經(jīng)開始對其銷售的商品房實施物業(yè)管理活動，取得了工商營業(yè)執(zhí)照，批準的經(jīng)營范圍為自有物業(yè)管理，其收費征得當?shù)乜h級以上的人民政府物價主管部門的批準并取得了《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》，而且被上訴人亦已實際履行了物業(yè)管理職責，因此，從依據(jù)法不溯及既往的法律適用原則、公平合理原則以及尊重歷史出發(fā)，本院認定被上訴人應當享有收取在嚴格實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度之前相應的物業(yè)管理之費用。上訴人上訴請求的理由不成立，本院不予采信。但是，需要說明的是，由于前述提及的行政法規(guī)及其配套的部門規(guī)章已經(jīng)有了明確的規(guī)定，被上訴人如繼續(xù)實施物業(yè)管理活動，應當及時辦理物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。至于上訴人上訴提及被上訴人僅出具收據(jù)而不出具發(fā)票的偷稅漏稅問題，不屬本民事糾紛案件處理的范圍，依法不予審查。原審判決認定事實基本清楚，處理并無不妥，本院予以維持。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案受理費50元，由上訴人李振輝負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學

　　二○○四年八月十三日

　　書 記 員 余 珂 珂