廣東省江門市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2006）江中法民一終字第2號(hào)

　　上訴人（原審原告）司徒新鵲，男，1966年9月11日出生，漢族，住開平市長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)704房。

　　被上訴人（原審被告）開平市金雞建設(shè)綜合開發(fā)公司，住所地：開平市金雞鎮(zhèn)文樂街6號(hào)。

　　法定代表人方暢義，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人李柱章，男，1948年6月4日出生，漢族，住開平市金雞鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司。

　　上訴人司徒新鵲因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服開平市人民法院（2005）開法民再字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明：司徒新鵲提供的收據(jù)，因是不完善的收據(jù)，不是正式購房專用發(fā)票，不能作為司徒新鵲向開平市金雞建設(shè)綜合開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱金雞建設(shè)公司）購房的憑據(jù)，不予采信；司徒新鵲于2004年4月5日將沿江西路85號(hào)101房出租給他人使用，于2004年3月19日對(duì)沿江西路85號(hào)101房進(jìn)行電力設(shè)備安裝，司徒新鵲曾對(duì)長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)704房交納水費(fèi)。金雞建設(shè)公司現(xiàn)在的法定代表人是方暢義，莫央于1997年12月8日開始擔(dān)任公司的法定代表人，該公司于1994年12月28日與李持柱簽訂《合同書》一份，訂明金雞建設(shè)公司將長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)（原長(zhǎng)沙僑園路138號(hào)B幢）在建商住樓交由李持柱自帶資金建設(shè)和銷售。司徒新鵲現(xiàn)住的長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)704房是司徒新鵲向李持柱購買的，其購房款分期向李持柱交納；長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)是金雞建設(shè)公司確權(quán)，沿江西路85號(hào)是開平縣金雞建筑工程公司確權(quán)。

　　案經(jīng)原審法院審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十八條“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。”及《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。……”的規(guī)定，司徒新鵲主張?jiān)蚪痣u建設(shè)公司購買長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)704房、沿江西路85號(hào)101房、201房三套房屋，其在訴訟時(shí)提供的證據(jù)及證明事實(shí)不符合上述對(duì)商品房買賣關(guān)系成立必備條件的法律規(guī)定。因此，雙方當(dāng)事人不構(gòu)成商品房買賣關(guān)系。且長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)雖然是金雞建設(shè)公司確權(quán)，但實(shí)際上是李持柱自帶資金建設(shè)和銷售，而沿江西路85號(hào)是開平縣金雞建筑工程公司確權(quán)。金雞建設(shè)公司對(duì)該兩幢樓沒有出售的權(quán)利，也沒有義務(wù)協(xié)助司徒新鵲辦理涉案三間房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。司徒新鵲請(qǐng)求金雞建設(shè)公司協(xié)助辦理該三間房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，理據(jù)不足，應(yīng)予駁回。原審僅憑司徒新鵲提供的幾項(xiàng)證據(jù)及陳述，認(rèn)定其起訴主張的事實(shí)，并據(jù)此判決金雞建設(shè)公司協(xié)助司徒新鵲辦理涉案三間房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。案經(jīng)原審法院審判委員會(huì)討論，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第177條、第184條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28條及《商品房銷售管理辦法》第160條的規(guī)定，判決：一、撤銷開平市人民法院（2004）開法民初字第954號(hào)民事判決和訴訟費(fèi)用承擔(dān)的決定；二、駁回司徒新鵲的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元由司徒新鵲負(fù)擔(dān)。

　　上訴人司徒新鵲不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，司徒新鵲與金雞建設(shè)公司之間構(gòu)成商品房買賣關(guān)系。商品房買賣的時(shí)間是1995年，而《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》是1998年施行的，《商品房銷售管理辦法》是2001年6月1日施行的，根據(jù)法不溯及既往原則，這兩部法規(guī)不能約束司徒新鵲與金雞建設(shè)公司之間的商品房買賣關(guān)系。金雞建設(shè)公司向司徒新鵲開具的蓋有金雞建設(shè)公司公章的《收據(jù)》寫明司徒新鵲向金雞建設(shè)公司購買了沿江西路85號(hào)101房、201房及僑園路商品房三套，總金額是987518.04元。并且，金雞建設(shè)公司在1997年交付這三套房子后，司徒新鵲將其中沿江西路85號(hào)101房、201房出租給別人使用，金雞建設(shè)公司也沒有任何異議。房屋的產(chǎn)權(quán)不屬于司徒新鵲，但這并不影響雙方當(dāng)事人的商品房買賣合同成立。二、李持柱根本沒有承包建筑的資質(zhì)，不能承建工程，其與金雞建設(shè)公司簽訂的合同屬于違法合同，法院不應(yīng)予以采信。請(qǐng)求本院：撤銷原審判決，判令金雞建設(shè)公司為司徒新鵲辦理三套房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　被上訴人金雞建設(shè)公司答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求本院駁回上訴，維持原判。

　　雙方當(dāng)事人在二審期間均沒有提供新的證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理查明：司徒新鵲提供的《收據(jù)》上的筆跡即內(nèi)容（司徒新鵲購買沿江西路85號(hào)101房、201房及僑園路商品房叁套）以及“涉及金錢的數(shù)字”都是司徒新鵲本人所書。該收據(jù)上的會(huì)計(jì)是司徒新鵲本人，記帳是甄慈芳，經(jīng)手人是莫央，這三個(gè)名字均是印章，不是親筆簽名。雙方當(dāng)事人對(duì)《收據(jù)》上公章的真實(shí)性無異議。司徒新鵲1994年開始在金雞建設(shè)公司中任職會(huì)計(jì)，司徒新鵲之妻林金碧也在金雞建設(shè)公司中任職過，并在1998年前后曾主管過公司的公章。司徒新鵲于2004年4月5日將沿江西路85號(hào)101房出租給他人使用，于2004年3月19日對(duì)沿江西路85號(hào)101房進(jìn)行電力設(shè)備安裝，司徒新鵲曾交納過長(zhǎng)沙僑園路148號(hào)704房水費(fèi)。

　　本院另查明：金雞建設(shè)公司是1991年成立的集體所有制企業(yè)。

　　本院認(rèn)為：本案所涉及的商品房買賣交易額達(dá)到了987518.04元，這在當(dāng)時(shí)是一筆數(shù)額相當(dāng)巨大的交易，但如此大額的交易，卻只有一份《收據(jù)》予以確認(rèn)，而沒有任何與此有關(guān)的書面材料，即使當(dāng)時(shí)的交易不規(guī)范，沒有要求一定要書面的商品房買賣合同，但也應(yīng)具有一定的條款，不至于不規(guī)范至此，這種情形不符合正常的交易習(xí)慣，讓人無法信服。同時(shí)，金雞建設(shè)公司是集體所有制企業(yè)，對(duì)這樣大數(shù)額的交易不開具發(fā)票也不能不讓人生疑。最后，就《收據(jù)》本身而言，也存在不少疑點(diǎn)：一是《收據(jù)》上的字跡均是司徒新鵲本人的，而其即是收據(jù)上的會(huì)計(jì)，這與正常的財(cái)務(wù)紀(jì)律不相符；二是《收據(jù)》上出現(xiàn)的三個(gè)名字，沒有一個(gè)是親筆簽名的；三是司徒新鵲與其妻子林金碧都曾有機(jī)會(huì)接觸過公章，不能排除私自蓋公章的可能性。對(duì)上述的不規(guī)范行為及疑點(diǎn)，司徒新鵲是主張交易行為存在的一方，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，但司徒新鵲在本案中沒有盡到這一義務(wù)。至于司徒新鵲主張其曾對(duì)涉案的房屋有過管業(yè)，這并不是證明房屋買賣存在的直接證據(jù)，最多也只是個(gè)旁證，所以，司徒新鵲主張其與金雞建設(shè)公司存在商品房買賣合同的證據(jù)不足，其要求金雞建設(shè)公司為其所購買的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證的請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

　　綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)雖與本院認(rèn)定的事實(shí)不完全相同，但判決正確，應(yīng)予維持；司徒新鵲上訴理由不成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人司徒新鵲負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳　耀　強(qiáng)

　　審 判 員 甄 錦 瑜

　　審 判 員 黃 錫 芳

　　二○○六年二月十五日

　　書 記 員 區(qū) 健 敏

　　李 慕 華