商品房認購書,是我們購房者常見的一種文書。根據(jù)相關法律規(guī)定,認定該商品房認購書法律效力之前,還應當看房地產(chǎn)商是否取得商品房預售許可證,不同的情況需要分別對待。現(xiàn)在,律霸小編將在下文就商品房認購書的法律效力分情況為你說明,希望對你有所幫助。
一、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。
根據(jù)以上解釋以及相關的立法背景來看,要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù),也就是說只要認購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續(xù),那么極有可能被法院認定為非法融資,甚至有合同欺詐之嫌疑,不但不受法律保護,嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。
二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協(xié)議的效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
該條的規(guī)定不是說所有的認購協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同,而是說,在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協(xié)議認定為商品房買賣合同。這其實是在出于防止開發(fā)商跟購房者簽訂了預約合同后通過法律允許的規(guī)避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計,還有待進一步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。
按照民法理論,合同可以分為本約和預約。預約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂一定合同的合同,將來簽訂的合同稱為本約。根據(jù)以上理論來分,認購合同即為預約,商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質(zhì)和法律效力,預約合同的訂立當事人一方只能請求對方按照預約合同的約定履行簽訂本約的義務,而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如購房者與開發(fā)商簽訂了認購書,其上約定“本人購書簽訂之日起10日之內(nèi)正式簽約”只是房屋的出賣人向購房者發(fā)出了其在10日內(nèi)履行簽訂商品房預售合同的請求,而不是向購房者發(fā)出了必須要簽訂購房合同的要約。因此,如果認購書中有“在約定的期間內(nèi)部簽訂合同的,定金沒收”之類的約定是無效的。簡單的說,某人簽訂的認購書,只要在約定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款去和開發(fā)商洽談商品房預售合同的具體事宜,就認為購房者已經(jīng)履行了認購協(xié)議約定的義務,至于能否就商品房預售合同達成合意不是認購協(xié)議要約束的事項。
以上就是我們關于商品房認購書的法律效力有哪些的詳細解答。總之,我們法律目前還未對商品房認購書有一個具體明確規(guī)定,在實踐中,我們解決該問題還需要結合該案件實際情況來處理,建議你盡早聯(lián)系律霸的專業(yè)律師,相信他們會給你一個權威的法律解答。
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
簡介:
陳鳴蔚律師,中共黨員,畢業(yè)于“南粵警官的搖籃”——廣東警官學院,系司法部注冊律師,中華全國律師協(xié)會會員,珠海市律師協(xié)會職務與經(jīng)濟犯罪辯護委員會委員,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于廣東瀛凱邦律師事務所。 陳鳴蔚律師具備豐富的刑事辯護經(jīng)驗,辦理的案件涉及行賄罪、受賄罪、濫用職權罪等職務類犯罪以及虛開增值稅專用發(fā)票罪、銷售假冒注冊商標的商品罪、信用卡詐騙罪等經(jīng)濟類犯罪。典型案例:代理黎某某涉嫌行賄罪一案,在涉案標的達50萬元的情況下,最終法院僅判處一年有期徒刑;代理陳某某涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票罪一案,在涉案稅額高達800萬余元的情況下,在審查起訴階段積極向公訴機關發(fā)表意見,公訴機關最終同意在本案中適用認罪認罰程序,法院僅判處四年有期徒刑。 陳鳴蔚律師熟悉各類債權債務糾紛,曾為銀行、汽車貸款公司、資產(chǎn)管理公司等金融機構提供訴訟以及非訴法律服務,案件類型包括金融借款合同糾紛、信用卡糾紛等;同時辦理了大量刑民交叉的案件,熟悉信用卡詐騙罪、貸款詐騙罪等經(jīng)濟類犯罪特點,能夠準確對案件進行分析并制定相應訴訟及非訴策略,為當事人取得良好的效果。 陳鳴蔚律師常年為企業(yè)和個人提供專項法律服務,能夠及時、有效處理各類合同糾紛,多次為
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
沒有戶口本,身份證怎么領取離婚證
2020-11-28離婚判決書丟了怎么辦
2020-12-10怎么證明分居兩年,如何證明夫妻分居
2021-02-26離婚糾紛的注意事項有哪些
2021-01-31最新離婚協(xié)議書格式
2020-11-13新婚姻法離婚房產(chǎn)的具體規(guī)定有哪些
2021-01-06離婚后子女撫養(yǎng)權如何爭取
2021-02-12未婚生子罰款是多少
2020-11-23云南省計劃生育條例最新內(nèi)容有哪些?
2020-11-24未婚生子罰款是多少
2021-02-05監(jiān)護權糾紛怎么解決
2020-12-15離婚小孩撫養(yǎng)權協(xié)議書怎么寫?
2021-01-17夫妻離婚房產(chǎn)如何分割 有哪些情況
2021-02-14婚姻法中離婚財產(chǎn)分配的規(guī)定有哪些
2021-03-042020年離婚財產(chǎn)分割協(xié)議書范本
2021-01-05轉(zhuǎn)移婚后共同財產(chǎn)的表現(xiàn)形式?
2020-12-29婚后共同財產(chǎn)父母給的錢算共同財產(chǎn)嗎?
2020-11-09新婚姻法婚前財產(chǎn)如何分割?
2021-02-24離婚財產(chǎn)糾紛要多久,離婚財產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有哪些
2021-03-07遺囑公證繼承時效的法律相關規(guī)定是怎樣的?
2021-02-28