隨著我國(guó)營(yíng)改增的全面實(shí)施，所有的營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目已全部繳納增值稅，營(yíng)業(yè)稅也正式退出我國(guó)稅法的舞臺(tái)。在以前，房地產(chǎn)交易是繳納的營(yíng)業(yè)稅的，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)便應(yīng)該繳納增值稅，那么，房地產(chǎn)增值稅計(jì)算方法是怎樣的呢，這將在下文詳細(xì)介紹。

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在多種經(jīng)營(yíng)模式，由于影響因素較多，會(huì)有多種增值稅的特殊情況的處理，本文就最簡(jiǎn)單的、也是最核心的房地產(chǎn)增值稅核算內(nèi)容進(jìn)行說明：

一、預(yù)售款增值稅核算的處理

預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。

由此可見，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

二、取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算

房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。

三、正式交房銷售時(shí)增值稅的核算

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷售時(shí)，其增值稅的銷售額和銷項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

從上文中對(duì)房地產(chǎn)增值稅計(jì)算的詳細(xì)介紹可知，房地產(chǎn)增值稅的計(jì)算主要是分為三個(gè)環(huán)節(jié)來計(jì)算，第一個(gè)環(huán)節(jié)是在為房地產(chǎn)交預(yù)付款時(shí)計(jì)算，第二個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)在取得房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算，第三個(gè)環(huán)節(jié)是在正式交房實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)來計(jì)算。這就是小編為你整理的關(guān)于房地產(chǎn)增值稅計(jì)算的問題。