實踐生活中，大型工程建設(shè)項目的建造往往需要多方的配和協(xié)作才能完成。開放商只是在土地上具有建房資格并沒有建造的權(quán)利和專業(yè)水平。這時其就需要將建造工程交給具有建筑資質(zhì)的公司完成。而在真正的運作過程中。僅有一個監(jiān)護(hù)公司往往是不夠的。一些建筑公司多會選擇將一部分工作分包出去以減少自己的壓力。下面就是有關(guān)分包合同種類的劃分。

一、一般分包

分包合同種類中的工程分包一般由總包或者業(yè)主負(fù)責(zé)，總包負(fù)責(zé)一般分包，業(yè)主負(fù)責(zé)指定分包。分包管理歸總包負(fù)責(zé)，并對其進(jìn)行全方位監(jiān)督管理。分包與總包有直接的合同約束，具有相應(yīng)的責(zé)任連帶關(guān)系，而業(yè)主則不牽扯其中，現(xiàn)在很多業(yè)主運用手持式視頻通信對各個分包進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，改變傳統(tǒng)管理模式，使遠(yuǎn)程管理更為直觀高效。分包對一些指定的施工任務(wù)更為專業(yè)，總包主要的任務(wù)是針對項目對各方進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。

建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位。但是，除總承包合同中已約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。

建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé);分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)。總承包單位和分包單位就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

二、指定分包

FIDIC合同中，指定分包是一項重要的發(fā)包方式，在國際上被廣泛采用。在國內(nèi)房地產(chǎn)工程中也很常見，但國家建筑法體系內(nèi)仍然主張業(yè)主指定分包商是不被允許的。

因業(yè)主在招標(biāo)階段劃分合同包時，考慮到某部分施工的工作內(nèi)容有較強的專業(yè)技術(shù)要求，一般承包單位不具備相應(yīng)的能力，但如果以一個單獨的合同對待又限于現(xiàn)場的施工條件或合同管理的復(fù)雜性，工程師無法合理地進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，為避免各獨立合同之間的干擾，則只能將這部分工作發(fā)包給指定分包商實施的合同。

指定分包商是由業(yè)主(或工程師)指定、選定，完成某項特定工作內(nèi)容并與承包商簽訂分包合同的特殊分包商。合同條款規(guī)定，業(yè)主有權(quán)將部分工程項目的施工任務(wù)或涉及提供材料、設(shè)備、服務(wù)等工作內(nèi)容發(fā)包給指定分包商實施。

由于指定分包商是與承包商簽訂分包合同，因而在合同關(guān)系和管理關(guān)系方面與一般分包商處于同等地位，對其施工過程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)工作納入承包商的管理之中。指定分包工作內(nèi)容可能包括部分工程的施工;供應(yīng)工程所需的貨物、材料、設(shè)備;設(shè)計;提供技術(shù)服務(wù)等。

三、分別承包

分包合同種類中各承包人均獨立地與發(fā)包人建立合同關(guān)系，各承包人之間并不發(fā)生法律關(guān)系。

四、聯(lián)合承包

承包人相互聯(lián)合為一體，與發(fā)包人簽訂總包合同，然后各個承包人再簽定數(shù)個分包合同，將項目建設(shè)中的各個單項工作落實到每一個承包人。在實踐中，這兩種分包合同被廣泛地使用，但它們的法律效果很不相同。在分別承包中，各個承包人相互單獨地對籌建單位負(fù)責(zé)，相互之間不發(fā)生任何法律關(guān)系;在聯(lián)合承包中，承包人共同地對籌建單位負(fù)責(zé)，承包人之間發(fā)生連帶之債的法律關(guān)系。

分包合同是為了提高工作效率保證工作質(zhì)量而實施的。劃分分包合同種類有利于明確各單位的分工和責(zé)任。分包合同的效力與一般合同的效力認(rèn)定是一樣的。但是雙方在簽訂分包合同的時候還要保證雙方之間的意思真實明確。這樣在出現(xiàn)問題時可以避免相互推諉的現(xiàn)象。