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寧波
法律如何規定公共產房的使用權
公共住房的“使用權”或“租賃權”性質在理論和實踐中都是一個有爭議的問題。有幾種觀點認為：一種是使用權屬于合同債權；另一種是使用權屬于用益物權；另一種是使用權屬于用益物權；也有觀點認為，公房使用權在本質上具有用益物權的性質，但由于物權性質不同我國法律沒有將其規定為法定的物權類型之一，受法定物權原則的制約，現階段只能認為公共住房使用權是一種高產權的債權，也可以認為是一種屬性模糊的物權。
如果我們認為公共住房使用權是一項物權，那么實踐中許多有爭議的問題就可以得到解決。公房使用權既然是物權，自然可以作為遺產繼承。原承租人死亡后，所有繼承人都有權要求實際取得公房使用權的繼承人給予相應補償。房屋拆遷時，他們還可以獲得相當于繼承份額的補償權益；離婚時，也可以按照私房的相關規定進行分割，實際繼續租房的一方將給予對方補償；但是，在強行占用公房的情況下，無論需要多長時間，公房使用權人都可以根據請求權要求未經許可的業主返還房屋。如果我們認為公共住房使用權是以房屋租賃合同為基礎的共同債權，那么許多問題要么面臨解釋上的困難，要么得出極不合理的結論。雖然公房使用權只有在與房管部門簽訂公房租賃合同后才能取得，但與一般通過房屋租賃合同取得的房屋使用權明顯不同。公房使用權與私房使用權有很大區別。它具有可持續性、支配性和可轉讓性的特點，使其在本質上更接近物權而非債權。將其界定為普通合同債權，不能準確、全面地反映其法律特征。雖然公房使用權在本質上具有用益物權的特征，但應當看到，我國物權法并未將公房使用權界定為用益物權的法律類型。受法定物權原則的限制，公共住房使用權被界定為用益物權，在現行法律框架下難以獲得有力的法律支持。在公房使用權的法律性質上，不宜突破法定物權原則。有鑒于此，筆者認為，將公共住房使用權界定為一種物權性較高的特殊債權是可行的，法律適用相對容易。事實上，無論是債權還是物權，公房使用權都是一種具有財產價值的物權，這應該是毋庸置疑的。不可否認，在立法上承認公共住房使用權的財產性質是解決問題的最佳途徑。但在現行法律框架下，做好公房糾紛的法律解釋工作勢在必行。你知道嗎
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簡介:
陳蛟律師，男，漢族，兼修法律與管理，獲法學學位與管理學學位，民商事專業律師。2015年至今就職于貴州北斗星律師事務所(全國優秀律師事務所、省級文明律師事務所、貴州省人民滿意的律師事務所)。2018年9月份，陳蛟律師代理的貴陽市某小區業主起訴某房開退還“三通費”一案經貴陽市云巖區法院一審、貴陽市中院二審，二審法院采納本律師代理意見，某房開需要退還已收取的“三通費”。隨后該案被'百姓關注'報道，多家媒體公眾號轉載。2018年10月26日，陳蛟律師接受貴陽廣播電視臺采訪，就房開企業收取“三通費”一事作出公開解答。 堅持以事實為根據，以法律為準繩：受人之托，忠人之事。陳蛟律師致力于為每一位當事人提供最優質、高效的專業法律服務。
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