公共住房的“使用權(quán)”或“租賃權(quán)”性質(zhì)在理論和實(shí)踐中都是一個(gè)有爭議的問題。有幾種觀點(diǎn)認(rèn)為：一種是使用權(quán)屬于合同債權(quán)；另一種是使用權(quán)屬于用益物權(quán)；另一種是使用權(quán)屬于用益物權(quán)；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，公房使用權(quán)在本質(zhì)上具有用益物權(quán)的性質(zhì)，但由于物權(quán)性質(zhì)不同我國法律沒有將其規(guī)定為法定的物權(quán)類型之一，受法定物權(quán)原則的制約，現(xiàn)階段只能認(rèn)為公共住房使用權(quán)是一種高產(chǎn)權(quán)的債權(quán)，也可以認(rèn)為是一種屬性模糊的物權(quán)。

如果我們認(rèn)為公共住房使用權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)，那么實(shí)踐中許多有爭議的問題就可以得到解決。公房使用權(quán)既然是物權(quán)，自然可以作為遺產(chǎn)繼承。原承租人死亡后，所有繼承人都有權(quán)要求實(shí)際取得公房使用權(quán)的繼承人給予相應(yīng)補(bǔ)償。房屋拆遷時(shí)，他們還可以獲得相當(dāng)于繼承份額的補(bǔ)償權(quán)益；離婚時(shí)，也可以按照私房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割，實(shí)際繼續(xù)租房的一方將給予對方補(bǔ)償；但是，在強(qiáng)行占用公房的情況下，無論需要多長時(shí)間，公房使用權(quán)人都可以根據(jù)請求權(quán)要求未經(jīng)許可的業(yè)主返還房屋。如果我們認(rèn)為公共住房使用權(quán)是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的共同債權(quán)，那么許多問題要么面臨解釋上的困難，要么得出極不合理的結(jié)論。雖然公房使用權(quán)只有在與房管部門簽訂公房租賃合同后才能取得，但與一般通過房屋租賃合同取得的房屋使用權(quán)明顯不同。公房使用權(quán)與私房使用權(quán)有很大區(qū)別。它具有可持續(xù)性、支配性和可轉(zhuǎn)讓性的特點(diǎn)，使其在本質(zhì)上更接近物權(quán)而非債權(quán)。將其界定為普通合同債權(quán)，不能準(zhǔn)確、全面地反映其法律特征。雖然公房使用權(quán)在本質(zhì)上具有用益物權(quán)的特征，但應(yīng)當(dāng)看到，我國物權(quán)法并未將公房使用權(quán)界定為用益物權(quán)的法律類型。受法定物權(quán)原則的限制，公共住房使用權(quán)被界定為用益物權(quán)，在現(xiàn)行法律框架下難以獲得有力的法律支持。在公房使用權(quán)的法律性質(zhì)上，不宜突破法定物權(quán)原則。有鑒于此，筆者認(rèn)為，將公共住房使用權(quán)界定為一種物權(quán)性較高的特殊債權(quán)是可行的，法律適用相對容易。事實(shí)上，無論是債權(quán)還是物權(quán)，公房使用權(quán)都是一種具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的物權(quán)，這應(yīng)該是毋庸置疑的。不可否認(rèn)，在立法上承認(rèn)公共住房使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)是解決問題的最佳途徑。但在現(xiàn)行法律框架下，做好公房糾紛的法律解釋工作勢在必行。你知道嗎