隨著“老齡化”進程的加快，養老金“缺口”已成為學術界和公眾關注的問題。作為“住房反向抵押養老保險”的內容之一，“住房養老保險”在我國的試點已初見端倪。相信“住房養老保險”模式可以為老年人提供更多的經濟保障，享受更好的養老服務。作為我國第一款以房地產為基礎的養老保險產品，**人保的“幸福屋貴族反向抵押養老保險（a）產品”于3月25日獲得中國保監會批準，在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市推出。老人參保后，將房產抵押給保險公司，由專業評估機構對房產進行評估。**人壽將定期向老年人支付養老金，直至他們去世。本產品為非參與產品。**生活不參與分享房地產價值上升的部分。無論房價漲跌，老人都會得到固定的保險費。老人去世后，**人壽將從處置不動產中支付養老保險相關費用，剩余部分返還給老人的繼承人。

上海政策試點后，近70位老人前來咨詢。經過律師調查、房屋抵押登記、公平等相關手續，7月2日，**人壽保險股份有限公司上海分公司向第一位投保房屋反向抵押養老保險的客戶發放了第一筆養老金。

據**人保湖北分公司相關人員介紹，本公司在一定范圍內承擔被保險人壽命帶來的超額賠付。據統計，這種保險產品因人而異。受性別、年齡和房屋價值的影響，每個申請人領取的養老金差別很大。比如，一位70歲的老人，如果投保的是估計價值500萬元的房地產抵押貸款，每月可以拿到1.8萬元左右的養老金。但是，湖北省政府今年出臺了《關于貫徹落實保險“新國十條”的實施意見》，提出要“積極推進住房反向抵押養老保險試點”，并**，**人壽等公司已申請住房反向抵押養老保險產品。今后，湖北將引導已開展試點的保險機構同時總結完善，積極構建武漢市住房養老保險兩種試點模式，包括**壽險的“貨幣模式”和**壽險與養老社區的“實體模式”，形成可供全國其他地區借鑒的“武漢模式”。

然而，當地保險公司開發和銷售該產品的意愿并不強烈。在上海，記者發現只有**壽險公司開發了以住房為基礎的養老產品。例如，**人身保險也在符合條件的住房養老試點機構范圍內，但至今沒有開發出相關產品。**人壽保險公司上海分公司總經理王×龍表示，缺乏法律法規對保險公司的保護，貨幣價值不穩定，是保險公司積極性不高的本質。”我最怕老人死后，人們在家里鬧事。這是我們保險公司最擔心的問題。”

一個新的政敵沒有“養兒防老”的想法？

根據上海市民政部門的調查，高達90%的老年人計劃將房產留給后代，只有不到10%的老年人愿意倒按揭。即使是那些失去獨生子女和丁克的家庭，也很少有家庭愿意選擇“老年人住房”，主要原因如下。一是受傳統養老觀念影響，認知度不高。在“養兒防老”傳統觀念的影響下，一些人難以接受“以房養老”但要把每一寸土地都省下來，留給子孫后代，“從心理上講，老人們不能接受自己一輩子掙來的房子會變成別人的房子；二是難以滿足老人的精神需求。失去獨生子女的老人說，將來夫妻倆過世時，他會賣掉自己唯一的房子，把所有的錢捐給以孩子名字命名的愛心基金，用于教育。三是難以判斷房地產價值的增減，以及房地產養老產品的風險。對于開展“以房養老”業務的金融機構來說，這種房地產“逆按揭”并非常規業務。目前，尚缺乏統一的、可操作的業務規則可供參考，存在諸多不確定因素。住房養老保險實際上是一種商業養老保險產品，涉及保險、銀行等金融機構。最大的障礙是沒有規則可循，沒有風險顧慮和業務運作。住房反向抵押貸款涉及銀行的房地產處置權，但目前銀行的處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行本身也沒有這種處置能力。此外，我國70年的房屋產權制度是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境的最大區別。如果抵押房屋在70年產權到期后需要補償續期，那么續期費將是一個未知的風險。第四，抵押期限難以確定。與傳統的房地產抵押合同中對還款期限的明確規定不同，“反向抵押”的期限不能提前確定，因為一個人的預期壽命很難預測，而且很難準確計算金融機構每月提供的養老金數額。

按照“以房養老”的方案，老人參保后，保險公司按月向老人支付費用，直至老人死亡。老年人死亡后，保險公司取得抵押房地產的處分權，處分所得將用于支付養老保險相關費用。但人的壽命是不可預測的，繳費年限和月供將成為保險公司與老人之間的“博弈點”。如果保險公司預測老年人的壽命更長，那么月供就會更少。一旦老人過早去世，很容易引起家庭成員與保險公司之間關于房屋剩余價值的糾紛。

該政策如何實施和改進？

很多居民普遍肯定養老產品的多樣性，希望政策和產品設計更加完善，充分保障老年人權益。一方面，未來老年人對生活質量的要求會越來越高；另一方面，家庭結構會越來越小，獨生子女會越來越多，閑置的房屋也會越來越多，老年人就不需要“留著金飯碗乞討”，而會有越來越多的人接受“住房養老”等養老方式。

與此同時，很多老年人對住房養老也有擔憂：政策設計是否周密，監管是否到位，老年人領取養老金是否會有風險，是否需要完善。你知道嗎