1979年9月，J縣餐飲服務公司與J縣汽輪機廠合建了一棟五層商住綜合樓，其中一層屬于餐飲服務公司開綜合店，二至五層屬于汽輪機廠職工宿舍。2009年7月20日，餐飲服務公司為上述一層房屋申請了房屋所有權證，該權證上注明該房屋的設計用途為“商業”。土地證號和權屬性質在證書中為空白。2009年10月，葉某通過公開拍賣方式購買了該公司上述房屋中的一套，并于同年12月取得了房屋所有權證。證書上注明設計用途為“商業”，土地證號及其權屬性質均為證書空白。2000年7月，葉先生與J市土地管理規劃局（原J縣并入J市）簽訂了《劃撥土地使用權補充出讓合同》，約定：“本合同項下宗地為居住用地”，此后，土地使用權登記也進行了備案經查，涉案房屋的土地用途為住宅用地，葉某還按照住宅用地標準繳納了土地出讓金。

市M區政府于2014年10月25日作出《征收決定書》，上述房屋納入征收范圍。從區政府中選擇Z公司和H公司對涉及的財產和土地收益進行評估。H公司的《土地效益費征收分戶評估報告》指出：變更前房屋用地的類型和用途為轉讓居住，變更后為轉讓商業，因此土地使用權存在價差，土地收益費總價為471849元。2015年4月4日，M區政府作出房屋征收補償決定：經Z房地產估價師有限公司鑒定，房屋價值1308763元，室內裝修價值13717元。經H房地產土地評估有限公司評估，扣除土地收益471849元。

葉某對賠償決定中扣除土地收益的內容不服，提起訴訟。浙江省J市中級人民法院認為，根據《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條規定，被征收房屋的用途，應當按照房屋登記記載的用途確定。被征收房屋按照改變用途進行補償的，應當從補償土地收入中扣除被征收人應當繳納的土地款。

原告葉某擁有的房屋，房屋所有權證登記用途為商業，國有土地使用權證登記用途為住宅。Z公司對原告房屋進行商業用途評估，被告根據土地評估機構的評估結果扣除土地收益471849元，符合相應事實和法律規定。原告葉某稱，其房屋事實上已作為商品房使用，但不能改變其土地登記用途為居住的性質。因此，原告的理由站不住腳，原告葉某的訴訟請求被駁回。

葉不服，提起上訴。浙江省高級人民法院經審理，決定駁回上訴，維持原判。評議與分析本案爭議的焦點是房屋征收補償金是否應從應支付的土地收益中扣除。小編認為，土地收益應該從房屋征收補償中扣除。浙江省《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條第一款規定，“被征收房屋的用途，按照房屋登記記載的用途確定：房屋未記載用途的登記，或者經城鄉建設主管部門依法批準未改變房屋用途的，按照城鄉建設主管部門批準的用途確定”。該條第四款規定：“被征收人按照改變用途獲得補償的，給予被征收人的補償應當從被征收人應當支付的土地收入中扣除”。土地收益又稱土地增值費，是指土地使用者向第三人轉讓或者出租土地使用權（包括與地面建筑物一并轉讓或者出租）所得，按照規定比例向財政部門支付的價款。土地使用權價格（地價）隨土地用途而變化。房屋征收中的土地收益補償是指土地用途變更前后土地使用權價格（地價）的差額。土地收益是否應當繳納，取決于房屋征收前后土地使用性質是否發生變化，而不是房屋所有權證登記用途和房屋實際用途是否發生變化。

涉案房屋一直作為商品房使用。原告葉某以拍賣方式轉讓涉案房屋后，房屋登記記載設計用途為“商業”，但《劃撥土地使用權補充轉讓合同》載明“本合同項下宗地為住宅用地”。相關土地登記還記錄了土地用途為“住宅”。當時，原告還按照住宅標準繳納了土地出讓金。因此，本案涉案房屋在征收前土地用途為住宅，征收后土地按商業用途進行評估補償，屬于上述條例規定的“按改變用途補償被征收人”的情形。被告婺城區政府作出房屋征收補償決定，從房屋征收補償款中扣除原告應當支付的土地收益，符合上述規定。原告葉先生稱，“涉案房屋已用于經營，房屋登記記錄設計用途為商業，土地收益不應從房屋征收補償款中扣除”，這是對上述條例相關規定的誤解。

根據法律規定，不動產登記中的房屋用途和土地用途應當一致。原告葉某將涉案房屋通過拍賣方式轉讓后，在該房屋為商業用途的情況下，有關政府及職能部門根據住宅用地與權利人簽訂了《劃撥土地使用權補充轉讓合同》，并登記了土地使用權，該合同不成立符合相關法律法規，并應引起有關部門的重視。你知道嗎