根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產價格評估機構由被評估人協商選定；協商不成的，由多數決定、隨機選擇等方式確定，具體辦法由國務院制定各省、自治區、直轄市。因此，在解決房屋征收糾紛中評估報告的合法性爭議時，應從以下三個方面來審視評估報告的合法性。（1）程序是否合法，主要審查評估程序是否符合法律要求，評估報告中記載的評估人員是否合格，評估機構的認定是否合法，評估機構和人員是否合格，估價人員與當事人是否存在利益關系，估價過程是否規范。（2）形式是否合法，評估報告的形式是否符合法律要求，評估結論的分析過程是否合理等（3）內容是否合法，雖然內容審查不是審查的重點，如果您認為評估結果可能不真實，您可以提出異議。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格鑒定專家委員會申請鑒定。

[典型案例]

2008年3月，某省某市某公司取得拆遷人資格后，委托房地產評估咨詢有限公司對被拆遷宋某的房屋進行評估。因雙方未就拆遷補償安置達成協議，2008年12月，拆遷人向縣建設局申請拆遷裁定。在判決過程中，宋某要求交換被拆遷房屋的產權，認為被拆遷房屋的估價過低，應當重新估價。縣建設局委托原房地產評估咨詢公司，按照評估時的市場價格對產權交易房屋進行評估。在此基礎上，計算被拆遷房屋的補償金額和被拆遷房屋的價格，采用產權交易的價差結算方式，作出以產權交易作為補償安置方式的拆遷決策。2009年1月，被拆遷人宋某不服拆遷裁定，向市建設局申請行政復議，請求撤銷縣建設局作出的拆遷裁定。復議機關經審查認為，縣建設局依據拆遷決定出具的鑒定報告不合法，撤銷了拆遷決定。

[專家評估]

本案中，市建設局取消了縣建設局的拆遷決定，主要原因是依據拆遷決定的評估報告存在以下嚴重錯誤。（一）在選擇房地產價格評估機構時，不符合有關規定。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規定，“房地產價格評估機構由協商取得的收入選定；協商不成的，由多數決定、隨機選擇等方式確定，具體辦法另行規定由各省制定，《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第一款進一步明確：“房地產價格評估機構由征收收入在規定時間內協商選定；協商不成的，由房屋征收部門按照少數服從多數的原則組織征收所得進行表決，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式，具體辦法由各省制定，自治區、直轄市。”

本案中，房地產市場價格評估機構僅由拆遷人選擇，未經被拆遷人選擇，侵犯了被拆遷人選擇評估機構的權利。根據現行《國有土地上房屋征收與補償條例》及評估辦法，屬于違法行為。（2）沒有公開的評估結果。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規定，房地產價格評估機構應當按照委托書或者征收委托合同的約定，向房屋征收部門提供個別住戶的初步評估結果房屋評估。個體戶初步估價結果應當包括估價對象的構成、基本情況和估價價值。房屋征收部門對征收范圍內的被征收收入，應當公布個人住戶的初步評估結果。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師現場講解個別住戶的初步評估結果。有錯誤的，由房地產價格評估機構予以糾正。”本規定明確了評價結果公示的要求。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收所得與被征收房屋評估價值不一致的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格鑒定專家委員會申請鑒定。它體現了對征收所得的聲明權和抗辯權的保護。

本案未公布評估結果，侵犯了對評估結果的陳述權、抗辯權和重新評估權。（三）被征收房屋的評估時間與被交換房屋的評估時間不一致。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收房屋的價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產的市場價格。其中明確規定，被征收房屋的估價應當以房屋征收決定公告之日同類房地產的市場價格為準。需要注意的是，為保證被征收房屋評估結果和產權交易房屋價格的公平性，產權交易房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十九條規定：“除政府對產權交易用房價格有特別規定外，產權交易用房的市場價值應當通過評估確定。”被征收房屋的評估時間為房屋征收決定公告之日，產權交易房屋的評估時間也應為房屋征收決定公告之日。在這種情況下，被拆遷房屋的市場價格是在2008年3月房屋拆遷許可證簽發時估算的，而被拆遷房屋的市場價格是在2008年12月作出拆遷決定時估算的。由于房地產價格波動較大，同時被征收房屋和被置換房屋的市場價值可能與兩房屋的最終評估價值不一致，甚至實際價值存在較大差異。綜上所述，復議機關作出的撤銷決定是正確的。你知道嗎