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拆遷鑒定的主要方法是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-16 · 1031人看過

首先，重置成本法是重置成本法中最常用的評價方法，即所謂企業的地上建筑物和廠房被重置。選擇評估時間點。如需從5月1日起現場領取，重置價值從實際評估時點取得。如土建價值+勞務價值+相關稅費價值=重置價值，再扣除相應的折現率（70%或80%等）。

成本法過去被廣泛采用，土地價值和房屋價值可以用成本法進行評估，但現在590號令和建設部的房屋征收評估方法要求采用市場比較法。第二，收益法有相關要求，順序為590。用于生產經營的，應當采用收益法進行生產經營評價。其實，就是對未來預期收益進行估計，選擇適當的資本化率來反映，并將資金投入房地產。資本化率的概念在實踐中很少使用，它是指將房地產、住房和土地投資所產生的利潤率轉化為相關收益。收益法主要評價一些實際生產經營的商業實體、一些勞動增加值較大的勞動密集型產業和專利技術帶來的勞動收入呈幾何增長的產業。原則上，這些行業的企業應當按照收益法進行評估。

收益法在實踐過程中應用并不廣泛。評估公司不涉及收益法部分，評估公司更多采用成本法和市場比較法。第三，需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，是指按照同一區位、同一區位、同一性質（國有、集體）、同一用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐過程中，我們需要注意土地屬于什么樣的土地。在附地范圍內，應當參照同一性質的土地價值，主要參照同類房地產市場的價值。第四，假設發展法在實踐中很少使用。比如，開發商反過來作為被拆遷人與政府溝通，必須采用假設開發的方法進行實際評估。開發商需要土地利用的實際發展。土地開發的目的可以是商業、住宅或廠房，需要利用土地開發滿足主體要素的需要。因此，有必要估算土地開發后的市場價值，扣除相應的稅費，以及土地使用后的相應損失。

許多中小企業希望采用假設開發法，特別是對一些閑置土地，即開發商購買后不實際使用土地，仍在申請規劃審批等文件時，應采用假設開發法對土地占用行為進行評價。以唐山某鋼鐵企業為例，在遷出與政府協商如何評估剩余土地價值時，必須采用假設開發法對土地使用權價值進行評估，實踐中使用相對較少。第五，基準地價修正法主要用于評估土地的實際位置。根據土地的位置來確定修正系數和最終值在實踐中并沒有得到廣泛的應用。

以上是相關答案。企業財產權有價值的，應當根據其收入和重置成本確定。一般來說，公司拆遷所需的范圍和項目都很大，所耗費的時間也會更多。如果您有其他法律問題，可以向律師咨詢律師網. 你知道嗎

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