1、 一般來說，純商業用地的價格低于城市非中心繁華區商業配套住宅用地的價格，其他規劃指標也差不多。

上表所列三宗土地交易在2013年8月19日處于同一供需圈，且彼此接近。案例1和案例2為純商業用地，規劃指標相近，因此成交價格相近。案例3中，除土地性質為“與二類住宅用地相配套的商業服務設施用地”外，其他指標與案例1和案例2相似，但案例3的成交價格遠高于案例1和案例2。

按照我們的習慣思維，大家都認為商品房價格高，所以商品房地價應該更貴。但為什么會出現上述現象呢？筆者總結了以下原因：

1。在城市非中心繁華地區，一個純商業項目的商業氛圍培育時間長，銷售周期和資金回籠周期長，導致銷售成本和資金回籠的黃金成本高于住宅項目。開發商為營造商業氛圍而進行的一系列營銷活動，也會增加銷售成本，如推出以廉租房為主的門店、制定免租期、售后高價回租等。如果是商業配套的住宅項目，商家可以依托住宅來提升人氣。同時，住宅項目銷售周期短，有利于資金快速回籠，減輕開發商資金壓力。與第一點相關的是，在純商業項目中，開發商承擔著高投資風險，必然要求高回報，這壓縮了土地的價格空間。

3。商業項目對層高、開間、承重的要求遠高于住宅項目，導致建筑安裝成本增加，也降低了地價空間。

2。產權不可分割

近兩年來，我們在收集整理土地交易案例時發現，一些土地拍賣（掛牌）公告上寫著“商業用地（產權不可分割）”，這表明該地塊及以后建成的建筑物是否需要轉讓或轉讓出售時，只能轉讓或整體出售。整體銷量較大，銷售單價一般會低于拆分后的銷售單價。因此，有這樣限制的土地成交價格會更低。一般來說，是批發與零售的關系。眾所周知，地塊的形狀影響著建設項目的布局規劃。因此，在進行土地估價實地調查時，必須結合地塊圖確定估價對象的形狀。估價對象的形狀可通過地塊圖和實地調查確定。但由于各種條件的限制，鑒定人員很難獲得案件的地塊形狀，給鑒定工作帶來了困難。幸運的是，隨著政府網站的不斷完善，我們已經能夠從政府網站上發現一些案例的形態及其對交易價格的影響。

1、2地塊位于統一供需圈，容積率、建筑密度、建筑限高等規劃指標相近，1地塊土地利用性質為“商業用地（產權不可分割）”。因此，限購對地價有減值影響，但在限購下，1號地塊的成交價格遠高于2號地塊，這足以證明1號地塊的形態對地價有影響，即地價的影響。土地交易條件為什么估價規范要求我們收取土地出讓合同？因為合同不僅記載了土地的位置、面積、規劃指標、成交價格，還記載了土地出讓人與受讓人在土地交易時約定的其他事項。由于涉及客戶信息，筆者僅對平時評估中收集到的信息進行匯總，沒有列出具體項目。如果受讓人以低于市場價格的方式取得土地，但承諾投入不低于一定數額的資金建設公共服務設施，并無償移交給政府。另一種理解是，土地的市場價格等于土地價格加上公共服務設施建設所需資金。如果估價人員不收集資料，不按照市場價格對項目進行評估，則該宗地的成交價格只能是正常的市場價格減去涉及變現的公共服務設施建設所需資金后的價格，因此該宗地將被給予很高的評價。也就是說，我們在評估地塊價格時，還必須在正常市場價格的基礎上扣除公共服務設施建設成本。綜上所述，在土地估價實踐中應注意以下幾點：。在運用市場比較法時，應在現有的修正制度中加入這些特殊因素，如商住配套比例、產權是否可以分割等。現階段要獲得案件的土地形態并不容易，但作為一名合格的土地估價師，是我們義不容辭的責任。三。收集、閱讀土地出讓合同及相關資料，詳細了解估價對象及其開發項目的背景資料。你知道嗎