1、 一般來(lái)說(shuō)，純商業(yè)用地的價(jià)格低于城市非中心繁華區(qū)商業(yè)配套住宅用地的價(jià)格，其他規(guī)劃指標(biāo)也差不多。

上表所列三宗土地交易在2013年8月19日處于同一供需圈，且彼此接近。案例1和案例2為純商業(yè)用地，規(guī)劃指標(biāo)相近，因此成交價(jià)格相近。案例3中，除土地性質(zhì)為“與二類(lèi)住宅用地相配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地”外，其他指標(biāo)與案例1和案例2相似，但案例3的成交價(jià)格遠(yuǎn)高于案例1和案例2。

按照我們的習(xí)慣思維，大家都認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格高，所以商品房地價(jià)應(yīng)該更貴。但為什么會(huì)出現(xiàn)上述現(xiàn)象呢？筆者總結(jié)了以下原因：

1。在城市非中心繁華地區(qū)，一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍培育時(shí)間長(zhǎng)，銷(xiāo)售周期和資金回籠周期長(zhǎng)，導(dǎo)致銷(xiāo)售成本和資金回籠的黃金成本高于住宅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商為營(yíng)造商業(yè)氛圍而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，也會(huì)增加銷(xiāo)售成本，如推出以廉租房為主的門(mén)店、制定免租期、售后高價(jià)回租等。如果是商業(yè)配套的住宅項(xiàng)目，商家可以依托住宅來(lái)提升人氣。同時(shí)，住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售周期短，有利于資金快速回籠，減輕開(kāi)發(fā)商資金壓力。與第一點(diǎn)相關(guān)的是，在純商業(yè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著高投資風(fēng)險(xiǎn)，必然要求高回報(bào)，這壓縮了土地的價(jià)格空間。

3。商業(yè)項(xiàng)目對(duì)層高、開(kāi)間、承重的要求遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致建筑安裝成本增加，也降低了地價(jià)空間。

2。產(chǎn)權(quán)不可分割

近兩年來(lái)，我們?cè)谑占硗恋亟灰装咐龝r(shí)發(fā)現(xiàn)，一些土地拍賣(mài)（掛牌）公告上寫(xiě)著“商業(yè)用地（產(chǎn)權(quán)不可分割）”，這表明該地塊及以后建成的建筑物是否需要轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，只能轉(zhuǎn)讓或整體出售。整體銷(xiāo)量較大，銷(xiāo)售單價(jià)一般會(huì)低于拆分后的銷(xiāo)售單價(jià)。因此，有這樣限制的土地成交價(jià)格會(huì)更低。一般來(lái)說(shuō)，是批發(fā)與零售的關(guān)系。眾所周知，地塊的形狀影響著建設(shè)項(xiàng)目的布局規(guī)劃。因此，在進(jìn)行土地估價(jià)實(shí)地調(diào)查時(shí)，必須結(jié)合地塊圖確定估價(jià)對(duì)象的形狀。估價(jià)對(duì)象的形狀可通過(guò)地塊圖和實(shí)地調(diào)查確定。但由于各種條件的限制，鑒定人員很難獲得案件的地塊形狀，給鑒定工作帶來(lái)了困難。幸運(yùn)的是，隨著政府網(wǎng)站的不斷完善，我們已經(jīng)能夠從政府網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)一些案例的形態(tài)及其對(duì)交易價(jià)格的影響。

1、2地塊位于統(tǒng)一供需圈，容積率、建筑密度、建筑限高等規(guī)劃指標(biāo)相近，1地塊土地利用性質(zhì)為“商業(yè)用地（產(chǎn)權(quán)不可分割）”。因此，限購(gòu)對(duì)地價(jià)有減值影響，但在限購(gòu)下，1號(hào)地塊的成交價(jià)格遠(yuǎn)高于2號(hào)地塊，這足以證明1號(hào)地塊的形態(tài)對(duì)地價(jià)有影響，即地價(jià)的影響。土地交易條件為什么估價(jià)規(guī)范要求我們收取土地出讓合同？因?yàn)楹贤粌H記載了土地的位置、面積、規(guī)劃指標(biāo)、成交價(jià)格，還記載了土地出讓人與受讓人在土地交易時(shí)約定的其他事項(xiàng)。由于涉及客戶(hù)信息，筆者僅對(duì)平時(shí)評(píng)估中收集到的信息進(jìn)行匯總，沒(méi)有列出具體項(xiàng)目。如果受讓人以低于市場(chǎng)價(jià)格的方式取得土地，但承諾投入不低于一定數(shù)額的資金建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，并無(wú)償移交給政府。另一種理解是，土地的市場(chǎng)價(jià)格等于土地價(jià)格加上公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)所需資金。如果估價(jià)人員不收集資料，不按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，則該宗地的成交價(jià)格只能是正常的市場(chǎng)價(jià)格減去涉及變現(xiàn)的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)所需資金后的價(jià)格，因此該宗地將被給予很高的評(píng)價(jià)。也就是說(shuō)，我們?cè)谠u(píng)估地塊價(jià)格時(shí)，還必須在正常市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本。綜上所述，在土地估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)在現(xiàn)有的修正制度中加入這些特殊因素，如商住配套比例、產(chǎn)權(quán)是否可以分割等。現(xiàn)階段要獲得案件的土地形態(tài)并不容易，但作為一名合格的土地估價(jià)師，是我們義不容辭的責(zé)任。三。收集、閱讀土地出讓合同及相關(guān)資料，詳細(xì)了解估價(jià)對(duì)象及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的背景資料。你知道嗎