《土地法》和國土資源部等有關(guān)部門明確規(guī)定，國有土地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式向社會(huì)公開出讓，也就是說，土地必須通過上述方式出讓。統(tǒng)稱招拍掛制度。

經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛作為管理城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，理論上可以從源頭上防止土地租賃領(lǐng)域的腐敗，是提高城市土地管理水平和投資環(huán)境的重要舉措。它與協(xié)議出讓模式相比具有明顯的優(yōu)勢，使土地出讓更加公平透明、價(jià)格合理，既減少了人為干擾因素，又杜絕了腐敗。土地招拍掛交易的共性是公開，但具體操作不同。不同的土地交易需要不同的交易方式。讓我們?cè)敿?xì)解釋一下這三個(gè)方面。土地招標(biāo)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參與國有土地使用權(quán)招標(biāo)，并根據(jù)招標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

在招標(biāo)出讓過程中，國土局需要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施招標(biāo)登記。投標(biāo)人注冊(cè)時(shí)必須交納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明等文件。投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將投標(biāo)文件密封并裝入指定的箱內(nèi)。由專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開標(biāo)。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出“中標(biāo)通知書”，中標(biāo)人應(yīng)在“中標(biāo)通知書”規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按招標(biāo)文件規(guī)定與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。其中，公開招標(biāo)的投標(biāo)人不得少于三個(gè)。投標(biāo)人不足三人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)報(bào)價(jià)是評(píng)標(biāo)的重要因素。但為了防止土地開發(fā)后續(xù)資金正常到位和土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，開發(fā)商的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)審委員會(huì)的重點(diǎn)。土地拍賣，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布的拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競買，并根據(jù)競買結(jié)果確定土地使用者的行為。土地主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)拍賣土地的特點(diǎn)編制拍賣文件，競買人應(yīng)當(dāng)在競買截止日期前提交競買申請(qǐng)，并支付不低于拍賣文件規(guī)定的保證金，并提交法定代表人證明等資信證明。競買人經(jīng)審查合格后，領(lǐng)取印有編號(hào)的競買標(biāo)志牌，按照拍賣公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行拍賣。參加拍賣的競買人不得少于三人，否則應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣成交后，競買人應(yīng)當(dāng)在拍賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。土地拍賣最重要的原則是“價(jià)高者得”，這與其他拍賣形式一樣。國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限擬定土地交易條件，在指定的土地交易場所掛牌出讓，接受競買人的競買申請(qǐng)，更新掛牌價(jià)格，并在土地使用者掛牌截止日根據(jù)競買結(jié)果確定。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期內(nèi)提出競買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金，提交法定代表人證明等資信證明，然后提交競買申請(qǐng)。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日，掛牌期間只有一個(gè)競買人且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)且符合其他交易條件的，競買人應(yīng)當(dāng)列明掛牌土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起拍價(jià)、增量等，掛牌交易，掛牌期間有兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，以報(bào)價(jià)最高的競買人為中標(biāo)人；報(bào)價(jià)相同的，除報(bào)價(jià)低于底價(jià)的競買人外，以先報(bào)價(jià)的競買人為中標(biāo)人。掛牌期內(nèi)無競買人或者競買人報(bào)價(jià)低于底價(jià)，不符合其他交易條件的，不予成交，掛牌期不少于10個(gè)工作日。

確定競買人后，掛牌競買人向競買人出具掛牌交易確認(rèn)書，中標(biāo)人與市國土局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，在上市交易確認(rèn)書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提供資源和住房。上市也遵循“價(jià)高者得”的重要原則。區(qū)別在于報(bào)價(jià)是否在現(xiàn)場進(jìn)行。因?yàn)樯鲜袝r(shí)報(bào)價(jià)是以書面形式進(jìn)行的，引起的關(guān)注度和曝光度不如招拍掛。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年5月12日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度的意見》今天下發(fā)（以下簡稱《意見》）被稱為“意見”）。《意見》要求，要積極發(fā)揮招拍掛在土地資源市場配置中的作用，提高商品房質(zhì)量，完善房地產(chǎn)用地預(yù)申請(qǐng)制度、土地交易平臺(tái)、土地出讓合同，積極探索招拍掛出讓方式，拍賣掛牌，保持底價(jià)穩(wěn)定合理調(diào)整。根據(jù)《意見》，各市縣在社聯(lián)年度住房用地出讓計(jì)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓地塊、地塊的規(guī)劃和用地條件，完善商品房用地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，并向社會(huì)公布用地單位申請(qǐng)向社會(huì)公布保障性安居工程用地分配情況，接受社會(huì)監(jiān)督。《意見》明確了“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、“商品房用地建設(shè)保障性住房”和“土地綜合利用最佳條件”四種招拍掛創(chuàng)新方式。要求各地因地制宜地調(diào)整措施，選擇合適的土地出讓方式和政策，落實(shí)政府促進(jìn)合理布局、節(jié)約集約用地、有效合理調(diào)整房價(jià)和地價(jià)的政策，為了保障民生，穩(wěn)定市場預(yù)期。

意見還要求完善土地交易平臺(tái)，積極推進(jìn)國有商業(yè)建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓模式，市縣國土資源部門可通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布出讓信息，明確土地開發(fā)利用條件、競買人資格和違約金，組織網(wǎng)上競買，確定競買人。你知道嗎