住房抵押權的主體包括三方當事人：借款人、貸款人（又稱抵押權人）和住房抵押人。房屋抵押人是指有權處分房屋的人，可以是借款人本人，也可以是借款人以外的第三人。住房抵押貸款的主體是買受人（借款人）、房產中介和抵押銀行（貸款人）。需要特別指出的是，住房抵押貸款的貸款人可以是銀行或者其他金融機構，也可以是企業、事業單位、法人、自然人或者其他機構。但是，按揭銀行通常參與住房按揭，即貸款人必須是銀行。貸款的目的和用途是不同的。在住房抵押貸款中，借款人的目的是整合資金，用于購房和其他項目的投資。它不必用于購房或工程建設。貸款人的目的是放貸資金，賺取利潤，保證資金安全；在住房抵押貸款中，銀行的貸款只能用于特殊用途。貸款的目的是購買房地產或現有房屋，或用于開發在建項目。按揭銀行的宗旨是放貸、盈利，確保資金安全。房產中介參與擔保的目的是為了出售房屋。

3。住房抵押權只涉及兩種法律關系：主要債權債務關系和抵押關系。但是，房屋抵押涉及多種法律關系：①抵押人（買受人）與房地產開發商的關系；②抵押人向銀行支付購房款與抵押權人的關系；

③抵押人以所購商品房為擔保，按合同約定向銀行償還貸款本息而形成的抵押貸款擔保關系；

④房屋開發商與銀行之間的擔保關系，以保證抵押人還清貸款；為避免資金劃轉的麻煩，買受人授權銀行以買受人的名義將貸款劃入開發商賬戶。在這些復雜的法律關系中，商品房買賣關系是抵押權的基本法律關系，按揭貸款關系是抵押權的核心關系，擔保關系和擔保關系是抵押權的從屬法律關系。法律關系的客體不同。

雖然住房抵押和住房抵押都與抵押有關，但法律關系的對象不同。住房抵押權的客體是購買的不動產。在目前的銀行實踐中，根據按揭房屋的形式，按揭分為甲類按揭貸款（樓花按揭）、乙類按揭貸款（現房按揭）和在建工程按揭。住房抵押權的客體是抵押人有權處分的房屋，必須是已經竣工并辦妥房地產證的既有建筑物。買賣合同標的物與擔保合同標的物的區別。

在房屋抵押中，房屋買賣合同的標的物和擔保合同的標的物應當相同，即所購房屋抵押給銀行，但擔保房屋是相同的。同時，對于未來的房子來說，因為房子還沒有建成或者正在建設中，也就是說未來的房子能否順利建成是一個未知數，而且存在一定的風險。具體結果主要取決于開發商的履約能力，其實質應是一種期待權。但是，房屋抵押合同中的中標對象不得與抵押物相同。抵押物是依法歸自己或者他人所有的抵押物。抵押物是一種既得權利，存在于現實中。權利的實現是不同的。住房抵押權的本質在于有擔保債權的實現。有效的房屋抵押權，設定房屋抵押權后，債務人履行債務的，房屋抵押權消滅；債務履行期尚未屆滿的，房屋抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為。因此，只有在債務人或者保證人違約的前提下，才能根據我國《擔保法》第五十三條的規定：“債務履行期屆滿，抵押權人尚未清償的，抵押權人可以與抵押人協商，對抵押物折價，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟，實現抵押權。抵押權人實現抵押權的方式有三種：抵押物折價、抵押物拍賣和抵押物變賣。而且，抵押權人要實現抵押權，必須先與抵押人協商。協議是實現抵押權的必要程序。協議不成的，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押。抵押權人無權將抵押物折價或者自行拍賣、變賣。在房屋抵押合同中，當抵押人不履行債務時，實踐中有三種常見做法：一是房屋開發商承擔回購抵押物的連帶責任，房屋抵押合同約定按房價的70%回購）；二是以拍賣折價方式處分抵押人的商品房，與抵押權的實現方式相同；

三是，擔保人（房地產開發商）承擔連帶擔保責任。你知道嗎