《房地產抵押估價指導意見》第一條為規范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信用風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《房地產估價標準》和《商業銀行法》、《中華人民共和國房地產抵押估價標準》和《中華人民共和國商業銀行法》，房地產根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，制定本意見。第二條本意見適用于各類房地產抵押估價活動。第三條本意見所稱房地產抵押評估，是指對房地產抵押價值進行分析、估計和判斷，為確定房地產抵押貸款金額提供價值參考依據的活動。第四條房地產抵押價值是指被抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定不存在法定優先受償權的市場價值減去房地產估價師已知的法定優先受償額。

本意見書所稱抵押房地產包括擬抵押房地產和抵押房地產。法定優先受償額是指在估價時點抵押權實現時，法律規定在抵押貸款之前的數額，包括發包人對承包人所欠的建設工程價款、抵押擔保的債務數額以及其他法定優先受償額。第五條房地產抵押評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。第六條房地產估價機構、房地產估價師與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。第七條從事房地產抵押估價的房地產估價師應當具備相關的金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。第八條委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所需的資料，并對所提供資料的真實性、合法性和完整性負責。

房地產估價師應勤勉盡責地了解抵押房地產的法律優先權，必要時應查閱委托人提供的有關資料和資料。第九條房地產抵押評估的目的應當表述為“評估房地產抵押價值，為確定房地產抵押貸款金額提供參考”。第十條房地產抵押物的評估時間原則上為評估對象實地調查完成之日，但評估委托合同另有約定的除外。

如果評估時點不是實地調查的完成日期，則在“評估假設和限制條件”中應假設評估時點的評估對象狀態與實地調查完成日期的狀態一致，評估報告的使用者應為在評估報告中提醒。第十一條法律、法規規定不得抵押的房地產，不得作為抵押估價對象。

第十二條房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍、合法用途和實際用途以及估價時點的位置、實物和權益。第十三條房地產估價師知道估價對象在估價時點是否具有法定優先受償權的，房地產抵押權的有關當事人應當予以協助。

法定優先受償權的書面詢問材料和調查記錄作為評估報告的附件。第十四條房地產估價師應當對估價對象進行實地調查，將估價對象的現狀與有關權屬證明材料記載的內容逐一進行比較，全面、細致地了解估價對象，做好現場調查記錄，拍攝能反映估價對象外觀、內部條件、周圍環境、景觀的照片。

評估報告應附有內部和外部條件的照片。因各種原因無法拍攝內外環境照片的，應當在評估報告中予以披露。

實地調查記錄應作為鑒定檔案妥善保管。第十五條在不確定的情況下，房地產估價師作出相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計處置抵押房地產可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不得高估市場價值，不可低估已知的法定優先受償權，并在評估報告中提出必要的風險提示。

采用市場比較法時，不應選擇交易價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例，應對可比案例進行必要的實地調查。

采用成本法時，不應高估征地成本、開發成本、相關稅費和利潤，也不應低估折舊。

采用收益法時，不應高估收益或低估營業費用，選擇的收益率或資本化率也不應低。

采用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，也不應低估開發成本、相關費用及稅金和利潤。

房地產評估行業組織公布收益率、資本化率、利潤率等評估參數值的，應當優先選擇；未選擇的，應當在評估報告中說明理由。第十六條估價對象的土地使用權以劃撥方式取得，其抵押價值應當采用下列方式之一評估：

（1）直接評估劃撥土地使用權下的市場價值；

（2）假設出讓土地使用權下的市場價值，再扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或抵押金，相當于土地使用權出讓金的價款。

以上述方式評估抵押價值時，應在評估報告中注明土地使用權出讓金的金額或相當于土地使用權出讓金的金額。按當地政府規定的標準計算；當地政府未規定的，按同類房地產支付的標準估算。第十七條在建工程的發包人、承包人評估在建工程的抵押價值時，應當就評估時點建設工程價款是否存在違約，建設工程是否存在違約出具書面說明違約金額應以書面形式提供。第十八條房地產估價師知道估價對象已經抵押的，應當在估價報告中披露抵押權和有擔保債權。第十九條房地產估價師不得濫用假設和限制條件，應當根據房地產抵押評估業務的具體情況，在評估報告中合理、合理地說明有關假設和限制條件。

作為假設和約束條件，對評估結果有重大影響的因素應當在評估報告中披露，并說明可能對評估結果產生的影響。第二十條房地產抵押評估報告應當包括評估的依據、原則、方法、有關數據來源及有關參數的確定、選擇和應用、主要計算過程和其他必要的資料，使估價報告的委托人和使用者了解估價對象的范圍，合理了解估價結果。第二十一條房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明在不存在法定優先受償權的前提下的市場價值，以及房地產估價師已知的法定優先受償款。第二十二條房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者提供下列提示：（一）估價對象的情況可能產生的影響和估價對象的性質