規(guī)定房屋、土地抵押權(quán)只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不同權(quán)利人時的利益沖突，而不是強行擴大抵押權(quán)的效力。因抵押權(quán)的實現(xiàn)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一并拍賣。但是，抵押權(quán)的效力不能達到未約定部分，抵押權(quán)人也不能對未約定部分享有優(yōu)先受償權(quán)。1992年，a公司從城西危房辦購買了胡家竹園商廈一、二、六層，共支付181萬元。1993年8月，a公司與B公司約定，以110萬元的價格將該商業(yè)辦公樓一、二層出售給B公司。1993年9月至1995年12月，B公司分4次付清購房款。1993年11月30日，城西危房辦為B公司1993年9月25日購買的房屋開具了04號售房發(fā)票，1994年5月6日，a公司以04號售房發(fā)票丟失為由，要求危房辦再次開具07號發(fā)票，1994年10月12日，A公司取得了房屋所有權(quán)證。1996年1月15日，a公司因業(yè)務需要向中國銀行借款169萬元，在胡家竹園商業(yè)辦公樓一、二、六層設(shè)置抵押，并到市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)督所辦理抵押登記手續(xù)。后來，因a公司貸款到期未還本息，中國銀行以貸款合同糾紛為由向法院提起訴訟，請求法院判令a公司償還貸款本息，并主張行使首期抵押權(quán)，胡家竹園商務辦公樓二、六層。本案爭議的焦點是抵押權(quán)是否有效。筆者認為，本案中的抵押權(quán)是有效的，而處理本案的關(guān)鍵在于如何理解物權(quán)公示變更的效力與善意第三人利益保護之間的關(guān)系。公示原則是指物權(quán)變動必須經(jīng)過法定公示才能生效，物權(quán)以登記為公示方式的原則。基于登記信托，善意第三人有理由相信登記簿上記載的權(quán)利人是真正的權(quán)利人。然而，無論現(xiàn)代登記制度如何完善，登記內(nèi)容與實際權(quán)利之間的不一致性都無法完全避免（本案就是一個例子），這就要求賦予登記公信力以保護善意第三人。這里還涉及到一個問題，即善意取得制度能否適用于不動產(chǎn)。在我國《物權(quán)法》頒布之前，人們普遍認為善意取得制度只適用于動產(chǎn)。究其原因，是不動產(chǎn)所有權(quán)的取得必須以登記為生效要件，不存在善意取得的可能性。至于抵押權(quán)人中國銀行，既不知道也不應該知道登記有誤，其對登記的信任是正當?shù)摹Ｒ虼耍袊y行可以依據(jù)善意取得制度和公示公信原則予以保護。同時，筆者認為，法律賦予登記公示的公信效力是為了保護善意第三人，但并不意味著可以忽視真正權(quán)利人的利益。該制度只有在善意第三人的利益與真實權(quán)利人發(fā)生沖突時，才優(yōu)先保護善意第三人，以維護交易秩序。物權(quán)人雖然喪失了物權(quán)，但可以通過其他途徑保護自己的合法權(quán)益。因此，房屋的真正主人B公司可以向無權(quán)處分房屋的人a公司索賠。另外，如果市房產(chǎn)管理局、登記機關(guān)在具體行政行為中存在過失，B公司可以要求市房產(chǎn)管理局承擔相應的行政賠償責任。你知道嗎