2007年12月，因資金短缺，**公司向齊魯銀行借款7000萬元，抵押其一棟樓，并于同年12月30日在房管部門登記。2008年8月，**公司將整棟樓出租給**公司運(yùn)營。2009年12月，**公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的按揭貸款合同，即“以新還舊”。2009年12月28日，雙方辦理了房屋抵押權(quán)注銷登記，并對該房屋抵押權(quán)進(jìn)行了重新登記。2012年2月，**鑫公司逾期還款，**公司要求實(shí)現(xiàn)抵押。**該公司在強(qiáng)制拍賣中勝出，然后通知**公司搬走。**該公司拒絕，并表示，租賃是在銀行按揭之前，租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。談判失敗后，**公司將**公司告上法庭。一審法院認(rèn)為，齊魯銀行和**公司2009年12月的貸款與2007年的貸款有牽連，抵押物相同，抵押時(shí)間沒有中斷，抵押效力應(yīng)當(dāng)連續(xù)計(jì)算。齊魯銀行抵押成立于2007年12月，租賃**公司之前。**公司繼續(xù)履行租賃合同的請求無法律依據(jù)，不予受理。因此，判決：*本公司將在判決生效后30日內(nèi)遷出。**公司對此不服，提出上訴。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，齊魯銀行于2007年12月向**公司借款7000萬元，并辦理了抵押權(quán)登記，債權(quán)所附抵押權(quán)于2007年12月成立。2009年12月，齊魯銀行與**公司簽訂了新的貸款合同，以“以新還舊”的方式償還以前的貸款。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，原債權(quán)及其附隨的抵押權(quán)已經(jīng)消失，自2009年11月28日重新登記后又設(shè)立了新的抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，**公司有合理的上訴權(quán)。因此，判決撤銷了原判決，駁回了**公司的訴訟請求。三、要點(diǎn)及理由本案爭議焦點(diǎn)是**公司與**公司簽訂的租賃合同是否繼續(xù)履行，涉及到對“買賣不違背租賃”原則的理解和適用。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。因此，本案的焦點(diǎn)實(shí)際上是先抵押還是先租賃的問題。**該公司于2008年8月租賃了這幢大樓，這是肯定的。關(guān)鍵在于抵押權(quán)的成立時(shí)間。對此主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在“以新還舊”的情況下，新貸與舊貸之間存在關(guān)系，借款人沒有獲得新的資金。因此，應(yīng)認(rèn)為新貸款是舊貸款的延伸。而兩份貸款合同下的抵押物是相同的，抵押關(guān)系在時(shí)間上是不間斷的，因此抵押的效力也是不間斷的。只有這樣，才能保證金融機(jī)構(gòu)貸款的安全。因此，設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間應(yīng)從2007年12月抵押登記時(shí)算起，該時(shí)間早于**公司的租賃行為。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，2009年12月的貸款是為了“以新還舊”。其目的是在舊借款尚未清償時(shí)，債權(quán)人與債務(wù)人重新簽訂借款合同，用新借款償還部分或全部舊借款。這也是金融機(jī)構(gòu)常用的一種貸款形式。對于“以新還舊”的貸款，應(yīng)視為原貸款已還清，即舊債已以新債還清，提前還貸合同已履行。隨著主債務(wù)的完成，相應(yīng)的抵押貸款也隨之取消。新增貸款的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)重新設(shè)立，重新登記后生效。因此，齊魯銀行對本案所涉貸款的抵押應(yīng)于2009年11月28日生效，晚于**公司的租賃行為。我們認(rèn)為第二種觀點(diǎn)是正確的。”“以新還舊”是金融領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象。其原因是復(fù)雜的，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，銀行內(nèi)部普遍存在延期限制，這使得審批更加麻煩。此外，貸款合同到期后或延期后仍未歸還的貸款將被歸類為不良貸款，相關(guān)負(fù)責(zé)人可能會承擔(dān)一定的責(zé)任。特別是對金融機(jī)構(gòu)來說，不良貸款比例不應(yīng)超過中國人民銀行規(guī)定的比例。另一方面，如果貸款人不能按時(shí)還款，不僅要承擔(dān)高額罰息，還會影響自身信用。因此，貸款人在按時(shí)還本付息時(shí)，銀行往往采取‘以新還舊’的方式，這樣可以避免延期的麻煩，避免被視為不良貸款，避免高額罰息，對雙方都有好處。”“以新還舊”是指以新還舊。其實(shí)質(zhì)是以新債還舊債，舊債權(quán)消失，新債權(quán)產(chǎn)生。在擔(dān)保方面，雖然抵押物可能仍然是原財(cái)產(chǎn)，但一般在登記部門登記注銷抵押和重新設(shè)立抵押。無論抵押權(quán)的解除與重新設(shè)定是否在同一天，仍然是法律上具有明顯性質(zhì)的兩種法律行為，即原抵押權(quán)的消滅和新抵押權(quán)的設(shè)定。在本案中，借款人與借款人于2009年11月28日辦理了抵押權(quán)注銷登記，并重新設(shè)定了抵押權(quán)。從利益與風(fēng)險(xiǎn)的一致性來看，銀行享有“以舊還新”的利益，自然需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，銀行也應(yīng)該意識到這些風(fēng)險(xiǎn)。此外，從金融監(jiān)管的角度看，“以舊還新”不能對降低不良貸款率起到實(shí)質(zhì)性作用。相反，如果濫用，則可能助長不良信用行為，最終承擔(dān)更為嚴(yán)重的后果。因此，“以舊還新”的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該歸于金融機(jī)構(gòu)，也可以敦促金融機(jī)構(gòu)更加審慎地采取這一做法。四是最高人民法院第一人民法院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)“借新還舊”的意見。新貸與舊貸雖有聯(lián)系，抵押物也是原物，但應(yīng)認(rèn)為舊債以新債償還，舊債權(quán)及其抵押物消滅，新抵押物在抵押登記續(xù)期時(shí)成立。你知道嗎