判決依據(jù)

無論解除權(quán)的行使是否導(dǎo)致合同終止的法律后果，只要存在違約，違約方的違約責(zé)任是不可避免的。2006年7月31日，米平（香港市民）和周*楊簽訂了租賃合同。租賃合同規(guī)定：1。周×楊將鄭州市沅陵街59號(hào)一樓商鋪出租（以下簡稱出租單位）。租賃單元的面積是指在簽署本協(xié)議時(shí)已經(jīng)有足夠間距的現(xiàn)有面積。2、 甲、乙雙方約定租賃期限為2006年7月31日至2008年7月31日，租金為人民幣25000元/月，自2006年8月1日起計(jì)算。3、 租賃期間，周陽應(yīng)當(dāng)在國務(wù)院規(guī)定的每月1日或者每月1個(gè)工作日前，將當(dāng)月租金預(yù)付米萍。周陽不支付當(dāng)月租金的，每天按本合同約定的月租金的0.25%加收罰款，直至周陽將租金和罰款全部支付給米平為止。雙方同意，周陽五日后未向米萍支付租金的，米萍可以視為周陽不能繼續(xù)履行本合同，可以提前解除本合同，沒收周陽支付的定金，將租賃單元出租給他人，向周陽追繳拖欠租金和罰款。4、 周*楊在簽訂本租約的同時(shí)，應(yīng)支付5萬元定金，無息。周陽在租賃期屆滿前退租，因周陽違反本租賃合同的有關(guān)付款而提前終止租賃的，視為周陽違約，米平可以沒收定金。5、 未經(jīng)米*平書面同意，周*楊不得將店鋪轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)租給他人（第三方），也不得與他人（第三方）合租（占有）。如果周*楊違反本條款，米*平可以提前終止租賃，而不對周*楊進(jìn)行任何賠償。

合同簽訂后，周×陽將向米×平支付5萬元的租金押金，米×平按約定將房屋交付給周×陽。2008年7月19日，在合同履行期滿前，米×平發(fā)現(xiàn)周×楊將房屋轉(zhuǎn)租給了泰×偉、王×富，遂提出解除與周×楊的協(xié)議，并到出租屋辦公室向周×楊發(fā)出解除協(xié)議通知書，沒收周×楊此前繳納的5萬元保證金。通知上有泰偉的簽名。

周*楊起訴鄭州市中級(jí)人民法院，要求米*平返還5萬元定金。鄭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，周×楊、米×平于2006年7月31日簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反中國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方應(yīng)作為有效合同履行合同。雙方在合同中明確約定，周×陽不得將房屋轉(zhuǎn)租或與他人共用，否則米×平有權(quán)提前解除合同并沒收定金。定金是關(guān)于如何處理一方違約的協(xié)議。它具有違約金的性質(zhì)，屬于當(dāng)事人的意思自治，應(yīng)當(dāng)受到尊重。在這種情況下，周*楊將房屋轉(zhuǎn)租給了泰偉，泰偉是房屋的實(shí)際使用者。他在法庭上的證詞表明，周陽將房屋轉(zhuǎn)租，米平提出終止履行協(xié)議。他的證詞真實(shí)可信。由于周×陽的違約行為在先，雙方對沒收定金的情節(jié)有明確約定，應(yīng)按雙方約定處理。周*楊的要求和退還押金的事宜不予支持。

周*楊不服一審判決，上訴至河南省高級(jí)人民法院。

河南省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原判決事實(shí)清楚，適用法律正確，維持一審判決。首先，合同終止權(quán)在合同生效時(shí)采取到達(dá)原則。所謂合同解除，是指合同中約定的解除合同的條件滿足或者當(dāng)事人協(xié)商一致后，解除合同關(guān)系的行為。可見，協(xié)議的解除包括兩種情形：先有協(xié)議的解除和后有協(xié)議的解除。

提前終止協(xié)議是指雙方在合同中約定終止合同的條件。合同解除的條件滿足時(shí)，合同關(guān)系消滅。先協(xié)議解除具有以下特點(diǎn)：首先，先協(xié)議解除是通過約定解除條件，并在條件滿足時(shí)由一方當(dāng)事人行使解除權(quán)來實(shí)現(xiàn)的；其次，先協(xié)議解除合同是一種確認(rèn)權(quán)，可以導(dǎo)致先協(xié)議解除只有當(dāng)當(dāng)事人實(shí)際行使解除權(quán)時(shí)，合同才成立。最后，提前解除協(xié)議往往與違約救濟(jì)和違約責(zé)任相聯(lián)系，約定當(dāng)事人違反合同的主要義務(wù)為解除合同的條件。條件一經(jīng)滿足，解除合同即成為違約救濟(jì)。由于我國法律沒有采納自然解除原則，在滿足解除條件的情況下，合同不一定被解除。為了解除合同，一般需要解除合同。無論哪一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，主張解除合同的一方當(dāng)事人都必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人表達(dá)解除合同的意思，以達(dá)到解除合同的法律后果。但我國《合同法》第九十六條規(guī)定：“一方當(dāng)事人依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知到達(dá)對方時(shí)，合同終止。對方當(dāng)事人不同意的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。”在本案中，米*平發(fā)現(xiàn)周*楊有轉(zhuǎn)租行為，并開始行使解除合同的權(quán)利。他行使權(quán)利的方式是向出租屋的周×楊發(fā)出終止租賃的通知。當(dāng)周*楊否認(rèn)看到通知，而米*平?jīng)]有其他證據(jù)證明周*楊收到了解除合同的意向時(shí)，周*楊和米*平之間沒有區(qū)別租賃合同沒有自動(dòng)解除。第二，合同解除權(quán)的效力不影響合同定金罰則的適用。定金按用途可分為合同定金、合同定金、終止定金、違約定金等，違約定金實(shí)際上是履約定金，即為保證合同履行而支付的一定金額的款項(xiàng)。《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶆?wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

在租賃合同中，周×陽和米×平約定周×陽收取5萬元違約金，以保證在合同履行期間不轉(zhuǎn)租。事實(shí)上，周×陽從一開始就違反了合同，將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，嚴(yán)重違反了合同約定的義務(wù)，而這種違約行為也賦予了米×平終止合同并沒收其保證金的權(quán)利。這兩種權(quán)利不是相互的先決條件，而是可以并行選擇的。米*平可以選擇終止合同并沒收定金，也可以選擇不終止合同只沒收定金。《合同法》第九十八條規(guī)定：“合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響合同中結(jié)算、清算條款的效力。”。< /